Эпоха безответственности застройщиков перед инвестором подходит к концу. Теперь за задержку сроков сдачи дома можно от строительной компании требовать выплату компенсации даже в том случае, если в договоре санкции за это не прописаны. Такое революционное решение принял Верховный суд, и оно становится обязательным для всех украинских судов, которые будут рассматривать соответствующие иски в будущем.
Юристы объясняют революционные нюансы судебной логики, но уточняют, что даже новые правовые нормы невозможно применить в защиту инвесторов скандальных строек Укрбуда. Словно зная о готовящемся решении Верховного суда, Киевгорстрой в договорах принял на себя фиктивный статус "второго застройщика", который позволяет, с одной стороны, собирать деньги с инвесторов, с другой, – уходить от юридической ответственности за невыполнение перед ними условий договора. Юристы объяснили, при каких условиях инвесторы защитят свои права.
Разъяснение Верховного суда
На днях Верховный суд (ВС) сделал важное разъяснение относительно прав инвесторов в договорах с застройщиками. В том случае, если в договоре не прописаны штрафные санкции на нерадивого застройщика, инвестор все равно вправе подать на него в суд, но на основании не договора, а закона о защите прав потребителей.
Проблема это действительно важная. Как правило, застройщик, заключая договор с инвестором, который желает приобрести квартиру в новостройке, не включают туда пункт о своей ответственности за просрочку. В договоре могут быть указаны сроки сдачи, но вся ответственность девелопера ограничивается только условием уведомить о переносе. Ни о каких штрафных санкциях на застройщика в договорах не говорится.
Подобные нюансы, которые стали общепринятой практикой, позволяют застройщикам увиливать от ответственности за просрочку в сдаче объектов. Ведь когда возмущенный инвестор приходил в суд, там ему давали отворот-поворот, ссылаясь на отсутствие санкций в договоре. Сейчас же ситуация изменилась кардинально.
Прецедентное право
1 сентября Большая Палата ВС в своем вердикте по делу №216/3521/16-ц указала, что, несмотря на отсутствие в договоре пункта о возмещении инвестору морального ущерба такое возмещение может быть взыскано с девелопера на основании закона "О защите прав потребителей".
В Украине в отношении именно решений Большой палаты действует прецедентное право. То есть все остальные суды должны учитывать ее позицию по всем однотипным делам. На деле это означает, что отныне суды принимают аналогичные решения по всем подобным делам – то есть рассматривают иски инвесторов на застройщика как нарушение их прав как потребителей.
Эффект от решения Большой палаты уже есть. 7 октября Кассационный гражданский суд, рассмотрев дело №755/3509/18 о взыскании с застройщика морального ущерба за то, что тот несвоевременно сдал жилой дом в эксплуатацию, отменил все решения судов низших инстанций, которые отказывали в удовлетворении иска. Такое решение Кассационный суд принял, руководствуясь вердиктом Большой палаты как прецедентом.
"Безусловно, решение Верховного Суда в части права покупателя первичного жилья в строящемся объекте, в том числе имущественных прав на будущее жилье, на взыскание с застройщика морального ущерба в случае нарушения им сроков передачи квартиры в собственность, является если не революционным, то однозначно чрезвычайно важным в извечном вопросе обеспечения паритетности отношений “застройщик-покупатель” и защиты интересов последнего, как потребителя товара и услуг", – прокомментировал UBR.ua советник JN Legal Сергей Дахновский.
Застройщики задерживают
В Украине практика задержки девелоперами сроков введения дома в эксплуатацию давно стала обыденным явлением. Хорошим застройщиком когда-то считался Укрбуд за то, что задерживал сдачу "всего" на 1-2 квартала от срока, указанного в договоре. А, например, для Киевгорстроя с репутацией "застройщика №1" задержка в сдаче дома существенно больше.
"Сейчас официально срок перенесен уже с октября 2019 на декабрь 2021 года. Но по тому, что последний тайминг (сроки завершения промежуточного этапа строительства – ред.) уже нарушается, можно сделать вывод, что этот срок тоже не окончательный", – прокомментировал UBR.ua Вячеслав Знамин, член инициативной группы инвесторов "киевгорстроевского" ЖК "Миракс".
Другие девелоперы также могут позволять себе задержки – кто-то больше, кто-то – меньше, ведь ответственности за это не предусмотрено. Теперь же, после вердикта Большой палаты Верховного суда, ситуация меняется – инвесторы вправе рассчитывать на компенсации.
"Для взыскания с застройщика морального ущерба за нарушение сроков строительства и передачи готовой квартиры необходимо обратиться с соответствующим исковым заявлением в суд. При этом нужно обосновать, в чем заключается моральный ущерб (например, перенесенные истцом душевные страдания), его причинно-следственную связь с допущенным застройщиком нарушением сроков строительства, а также размер, подлежащий возмещению", – считает Сергей Дахновский.
Все эти вопросы, подчеркивают юристы, требуют грамотной правовой отработки и изложения, а в части определения размера морального ущерба и разумной меры, в том числе с учетом характера причиненных физических и душевных страданий, длительности просрочки, ее причин, степени добросовестности поведения застройщика в такой ситуации, для того, чтобы суд принял доводы истца и удовлетворил его требования.
"Учитывая, что судебная практика по взысканию с застройщика морального ущерба за нарушение сроков строительства еще далека до ее формирования, то говорить о какой-то четкой методике расчета размера ущерба не приходиться", – полагает Сергей Дахновский.
Сколько взыскивать
Тем не менее в правовом поле есть фундамент, на котором можно строить предварительные расчеты о взыскании за моральный ущерб с нерадивого застройщика. Так, нередко суды используют при принятии своих решений Методику установления причинения морального вреда и метод оценки размера компенсации вызванных страданий, разработанную в 1997 году А.Н. Эрделевским и зарегистрированную Министерством юстиции Украины 3 марта 2010 года.
"Методика Эрделевского является базовой и согласована и утверждена Научно-методологической советом по проблемам судебной экспертизы при Министерстве юстиции Украины, поэтому по состоянию на настоящее время является единственной имеющей официальный характер", – прокомментировала UBR.ua адвокат юридической компании Riyako&Partners Катерина Анищенко.
Эта методика определяет базовый уровень компенсации за страдания, вызванные причинением тяжкого вреда здоровью, в размере 720 минимальных размеров заработной платы, к которому привязывается шкала соотношений размеров компенсации на основе формулы и критериев, которые должен принять во внимание суд.
"Четкого алгоритма при определении размера морального вреда украинское законодательство не содержит, однако есть рекомендации, которые могут быть приняты судом во внимание при принятии решения", – подчеркивает Катерина Анищенко.
Учитывая, что минимальная зарплата с 1 января составляет 6 тыс. грн, то есть базовый уровень компенсации составляет 4,32 млн грн, то сумма иска за просрочку в сдаче жилья может достигать десятки и даже сотни тысяч гривен в зависимости от нанесенного морального ущерба.
Схемы застройщиков
Революционные нормы, которые вывел в правовое поле Верховный суд, тем не менее вряд ли помогут тем инвесторам, кто стал жертвами афер на строительном рынке. Более того, даже такая, казалось бы, успешная категория "кинутых" инвесторов, как "укрбудовцы", чьи ЖК сейчас достраивает Киергорстрой, тоже фактически не смогут воспользоваться "плюшками" от Верховного суда.
Все дело в той хитроумной схеме, по которой была проведена передача объектов фактически обанкротившегося Укрбуда Киевгорстрою.
Так, договоры инвесторы заключили с Фондом финансирования строительства (ФФС, которым управляет финансовая компания "Житло-Капитал"). Работа через ФФС – современная европейская практика, которая позволяет спасти деньги инвесторов от кражи их застройщиком. Фонд в свою очередь имел договор со строительной компанией Укрбуд Девелопмент, чьи действия он должен был контролировать.
Ввиду того, что застройщик фактически обанкротился, объекты были переданы Киевгорстрою. Но последний настоял на том, чтобы в новом договоре с ФФС застройщиком продолжила числиться компания-банкрот Укрбуд, подкрепив свои условия масштабными митингами обманутых укрбудовцев у офиса фонда. Благодаря им Киевгорстрой принял на себя статус так называемого "второго застройщика".
"При наличии такой ситуации вся ответственность ложится на "Укрбуд", однако указанный застройщик – банкрот, а, следовательно, не сможет закончить эти объекты. Именно поэтому и было принято решение – объекты, которые он строил, передать "Киевгорстрою". Ведь не может быть так, что "Киевгорстрой" принимает у управляющего ФФС деньги на строительство, а ответственность оставляет за "Укрбуд", – компанией-банкротом", – объясняет Катерина Анищенко.
Статус "второго застройщика" тем не менее позволяет Киевгорстрою, с одной стороны, иметь обязанности генподрядчика, который фактически не отвечает перед инвесторами и ФФС, с другой, – права застройщика, который получает оплаты со стороны инвесторов (через ФФС), но при этом не отвечает по взятым обязательствам, так как "второго застройщика" юридически не существует.
"Эти сложные и запутанные схемы не укладываются в рамки закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", в котором четко прописано: кто берет на себя обязательства, кто несет ответственность, кому перечисляются деньги. Также в указанном законе четко прописано, что вопрос изменения застройщика относится исключительно к полномочиям управляющего ФФС. Других вариантов на законодательном уровне не предусмотрено", – считает Катерина Анищенко.
Согласно действующему законодательству, такой договор может заключаться исключительно с одним застройщиком. И именно застройщик, который берет на себя обязательства по достройке данного объекта и ввода его в эксплуатацию, несет полную ответственность за объект перед распорядителем финансов (управителем ФФС) и перед инвесторами-доверителями.
Укрбудовцам не поможет
Конечно, формально "укрбудовцы" могут подавать иски против ФФС и Укрбуда и даже велика вероятность, что добьются решений судов в свою пользу. Но так как деньги инвесторов по факту аккумулируются на счета Киевгорстроя, а "кошелек" обанкротившегося Укрбуда пуст – маловероятно, что будут какие-либо выплаты.
"Для этого, нужно чтобы был прозрачный понятный договор, согласно которому застройщик "Киевгорстрой" возьмет на себя полную ответственность за завершение строительства", – считает Катерина Анищенко.
Юристы акцентируют: для того, чтобы "укрбудовцы" могли подавать иски против Киевгорстроя за задержку в строительстве, необходимо, чтобы компания-банкрот Укрбуд вышла из договора и юридически сложила с себя обязанности застройщика, и эти обязанности (а не функции юридически ничтожного "второго застройщика") были возложены на "Киевгорстрой".
"Указанные изменения застройщика должны быть указаны в договоре с инвесторами, иначе взыскание морального вреда за несвоевременный ввод дома в эксплуатацию даже при наличии позиции Верховного суда, изложенной в постановлении Кассационного гражданского суда от 7 октября 2020, на практике окажется невозможным", – резюмирует Катерина Анищенко.
Источник: UBR.ua