Выгодно ли в дальнейшем инвестировать в жилую недвижимость?

Об этом в блоге на Рropertytimes.com.ua написала директор по продажам и маркетингу CBS Holding Ярослава Чапко.

У 2019 році дохід від інвестицій в житлову нерухомість знизився майже вдвічі. Ризики суттєво зросли. Але інвестиції в нерухомість на сьогодні все ще залишаються одним з найпопулярніших інструментів основного або додаткового заробітку українців.
За останні 5-7 років ціна на новобудови по Києву з початку будівництва до їх завершення збільшувалась в середньому на 30-40% в гривневому еквіваленті. Навіть з урахуванням середнього періоду інвестицій 2-2,5 роки середня дохідність таких інвестицій становила від 12 до 18% на рік.
За останній рік ситуація суттєво змінилась. Через девальвацію долара дохідність інвестицій для тих, хто вкладав у 2017-2018 роках впала до 5-6% річних.

Чому і навіщо?

Чому українці так схильні до ризикованих інвестицій в будівельні метри, хоча будівельні скандали виникають з регулярною періодичністю, а кількість новобудов «з питаннями» тільки по Києву сягає 70 одиниць?
Частково це низька довіра населення до банків, які пропонують різні депозитні програми, а також відсутність розвинених альтернативних інструментів інвестування, таких, як різні інвестиційні фонди або цінні папери.
Інший бік проблем - це низька обізнаність пересічних українців щодо доступності та ризикованості інших інвестиційних інструментів на тлі масштабної реклами житлових новобудов. Крім того, тяжіння українців до інвестицій «у цеглини» дозволяє мінімізувати оподаткування інвестицій, що у випадку депозитів або інвестицій у фонди виключено.
Аналіз практики інвестування у новобудови показує, що із стартом продажу квартир в новобудові до 30–40% всіх угод припадає на спекулятивні інвестиції. Пік перепродажу спекулятивних квартир припадає на останні 6 місяців перед введенням будинку в експлуатацію, при цьому, спекулятивні інвестори приносять не аби який клопіт забудовнику, оскільки можуть запропонувати покупцям досить ліквідні квартири (найчастіше малометражні), яких у забудовника вже не залишилось та й за ціною, нижчою за прайсову у відділі продажу. На спеціалізованих порталах з нерухомості пропонується до продажу від 10 до 20% квартир у новобудовах, що наближаються до введення в експлуатацію.
Чи змінилась картинка щодо дохідності та заробітку на новобудовах за останній рік?
Гадаю, що так, і суттєво. Інвестиції у нерухомість не завжди бувають вигідними з фінансової точки зору. Середня дохідність 30–40%, зазначена на початку статті, є виключно середнім показником, з розбігом від декількох % до 60–70%. Комусь пощастило, а хтось отримав досвід.

Як не втратити кошти?

По-перше, потрібно розумітись, в які об’єкти інвестувати, а принцип «купуй дешево, продавай дорого» може обернутись взагалі втратою грошей, оскільки діюча законодавча база не захищає інтереси приватних інвесторів, а проблемні новобудови активно продовжують свої рекламні кампанії, пропонуючи квартири за ціною на 15-30% нижче за конкурентів.

По-друге, різні новобудови мають різний інвестиційний потенціал - якщо в одному з будинків зростання ціни відбувається досить сталий час і квартири користуються попитом, не факт, що в сусідньому будинку, де квартири пропонуються дешевше, цінова динаміка буде такою ж. Сьогодні локація не завжди визначає ціну. Покупець, особливо той, хто приходить на більш пізніх етапах будівництва, оцінює не тільки з точки зору локації і бюджету, а й звертає увагу на якість будівництва, інфраструктуру, зовнішній вигляд буднику та ін. Новобудову, яка має дійсно гарний інвестиційний потенціал знайти не так легко. Потрібно постійно моніторити та аналізувати ринок. І експертів, які пропонують окупність таких інвестицій у житло за 4–5 років краще уникати.

Третій чинник - це макроекономічні фактори, які також впливають на цінову ситуацію в галузі. Всі так звикли до постійної девальвації національної валюти, яка відбувалась протягом останніх років, що ревальвація гривні у 2019 році майже на 20% стала неприємним сюрпризом для всіх спекулятивних інвесторів. Фактично, ті новобудови, які близькі до здачі в експлуатацію сьогодні, починали продаж квартир у 2017 році, коли курс був 26–26,5 грн/долар США. В 2020 році ревальвація гривні, політичні чинники, а також висока цінова конкуренція обумовили досить сталі гривневі ціни на новобудови, а в деяких випадках відбулося зниження гривневих цін (переважно через акційні пропозиції) для підтримання попиту. Якщо взяти середню ціну житлових комплексів класу комфорт на початку 2017 року на рівні $700/кв. м, то сьогодні ці квартири пропонуються як від забудовника, так і від інвесторів за ціною $800–$820/кв. м. Так, хтось таки заробив або заробить гроші на перепродажу таких об’єктів, але це буде близько 5–6% річних, що далеко від омріяних 4–5 років окупності. Ще раз наголошую, що є виключення з загального тренду, але враховуючи кількість новобудов в Києві, для більшості цей розрахунок доходності є актуальним.

Чи буде зростати дохідність інвестицій в житло в майбутньому, і чи є потенціал для спекуляцій для інвесторів, які тільки сьогодні розмірковують над інвестиційними можливостями?

Напевно, що так. Цікаві інвестиційні пропозиції на ринку є, але їх потрібно ідентифікувати і правильно оцінити. Розвиток ринку нерухомості та його цінові тренди мають циклічність, тому в довгостроковій перспективі інвестиції в нерухомість принесуть невеликий, але сталий дохід.
Можна також скористатись і планом Б, який завжди повинен бути у інвестора на випадок падіння цін, наприклад, здати нерухомість в оренду та почекати початку зростанні цін у галузі, але це зовсім інша стратегія, яка заслуговує окремої розмови.