Недвижимость в Николаеве. Агентство недвижимости МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ
На главную страницу Отправить письмо Добавить в избранное
Новости Карта города Николаева Газета Инвестор
Информация
Новости
Статьи и комментарии
Земельные вопросы сессии
Строительный обзор
Архив новостей
Защитит ли нотариальное заверение договора аренды земли от рейдерства.

Защитит ли нотариальное заверение договора аренды земли от рейдерства.

mlp / 18.11.2017

В силу работы, мне, как юристу, ведущему в международной юридической компании несколько направлений, необходимо знать все не только о текущем состоянии рынка земли, но и информировать клиентов о возможных кардинальных изменениях. И, похоже, такие изменения грядут.

Буквально в конце прошлого месяца представители Министерства юстиции Украины и народные депутаты Украины Леонид Козаченко и Иван Мирошниченко объявили о вот-вот увидящем свет проекте закона Украины, вводящем обязательное нотариальное заверение договоров аренды земли.
Причем причинами для рождения законопроекта и введения обязательного нотариального заверения договоров аренды земли были названы:
• Огромный уровень аграрного рейдерства, связанный именно с махинациями с арендой земель. Само Министерство юстиции указывает, что 80% всех обращений в Минюст связаны с рейдерскими захватами земли. Очевидно, что аренда (как один из наиболее часто используемых институтов) – в лидерах со знаком минус.
• Массив судебных споров, связанных с так называемой «двойной» арендой и уж очень неоднозначная судебная практика – действительно велик.

Рассказывая своим клиентам о потенциальных нововведениях, я всегда слышу от них два вопроса: «Ок, если законодательство поменяется так, как Вы об этом говорите, то сколько времени и сколько денег я потеряю или выиграю? И какие же дополнительные гарантии это нововведение мне дает?».
И, знаете, эти вопросы в формуле «время –деньги – результат» – универсальны.
Попытаюсь разобраться, что предлагает законопроект и будет ли он панацеей ‒ защитой от рейдеров.

Начнем с детального описания проблемы. Чем пользуются рейдеры?
Предположим, у Вас есть небольшое сельскохозяйственное предприятие на 120 га, земельный банк которого состоит из 100 участков бывших паев (а теперь – оформленных и находящихся в частной собственности земельных участков). Соответственно, у Вас 100 долгосрочных договоров аренды земли, заключенных, например в далеких 2000-х. Вы купили технику, вносите удобрения, и каждый год улучшаете свою коллекцию семян и саженцев. Много лет все было очень даже отлично. И вот в одно прекрасное утро Вы просыпаетесь от звонка Вашего сотрудника, который повествует Вам о том, что Ваш урожай кто-то собрал, и да, еще есть люди в камуфляже и некто представитель нового арендатора, утверждающий, что урожай – его, законный, и участки давно переданы ему в аренду. Вы сначала не верите, а чуть позже, своими глазами видите информацию в действующем Реестре прав, что все участки теперь в аренде у нового арендатора. В Вас все еще теплится надежда, что стоит пойти в суд, и суд, учитывая, что у Вас на руках есть действующие (не расторгнутые договора аренды) – все решит правильно. Вы идете в суд, а там...
А там бывает по-разному. Если коротко и обобщенно: украинская фемида решает то в пользу давнишнего арендатора, то в пользу свежеиспеченного.

У Вас, наверное, возник резонный вопрос – а почему так? Как так получилось и разве такое вообще возможно, ведь все так хвалили новый Реестр прав?
Если бы сотрудники Минюста обладали необходимой смелостью и честностью, то на пресс – конференции рассказывали бы не только о законопроекте. Они бы с грустью констатировали тот факт, что рейдерство стало возможным благодаря тому, что при разработке, принятии, и реализации законодательства о новом Реестре прав (действующим с 1 января 2013 года) забыли сказать о том, а будет ли государство гарантировать права на землю тем, кто зарегистрировал свои договоры аренды в далеких 2000-х, так, как того требовало действующее на тот момент законодательство – в органах земельных ресурсов и советах.

И вот эта «тишина» и дала возможность цвести рейдерству. И рейдерству очень помогли действия государственных регистраторов, которые не видели или не проверяли информацию о правах на земельные участки, которые возникли и были зарегистрированы до 2013 года.

А теперь вернемся к законопроекту, который был разработан с целью решить эту проблему.
Пока название законопроекта звучит так: «О защите имущественных прав собственников и пользователей земельных участков, предупреждение противоправного поглощения и захвата предприятий в аграрном секторе экономики».
2 ноября этого года проект закона рассматривался на заседании рабочей группы, созданной при Комитете Верховной Рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений. Среди участников рабочей группы были как народные депутаты, так и представители Минюста, Минагрополитики, Госкадастра, а также представители аграрных организаций.
На заседании обсуждались следующие (ключевые) положения законопроекта:
• Введение нотариального заверения договоров аренды земли. Пока законопроект предусматривает, что нотариальное заверение договора будет лишь в случае, если так пожелает собственник земельного участка.
• Введение обязательства для государственных регистраторов самостоятельно получать выписки из кадастра при регистрации прав на землю.
• Введение обязательства для государственных регистраторов проверять не только ведомости Реестра прав, но и все данные земельного участка в земельном кадастре.
• Повышение ответственности государственных регистраторов за нарушение требований законодательства при проведении регистрационных действий.
Среди важных вопросов обсуждалась также и необходимость внесения в земельный кадастр актуальных данных о земельных участках, права на которые были оформлены до 1 января 2013 года.

Подчеркну, что пока нотариальное заверение договора аренды земли звучит в законопроекте как право собственника (т.е. не рассматривается, как обязательное). И это хорошо, поскольку затраты лягут на плечи арендаторов, при этом если договор аренды будет долгосрочным, нотариальное заверение и регистрация права аренды выльется в очень круглую сумму.
На сегодняшний момент, регистрация права аренды составляет в среднем около 1000 грн, если к этому добавятся еще и нотариальные услуги, при нынешних правилах исчисления государственной пошлины стоимость возрастет в разы.

Защитит ли нотариальное заверение договора аренды земли от рейдерства?

На мой взгляд ‒ нет. Но зато такой шаг может существенно пополнить бюджет.

Что защитит от рейдерства?

Повышение ответственности государственных регистраторов и нотариусов, ведь именно с легкой руки нечистоплотных регистраторов и нотариусов становится возможным рейдерство. Обязательство государственного регистратора проверять данные о земельном участке в государственном земельном кадастре (с особой тщательностью, если право собственности на участок возникло до 1 января 2013 года). Отображение информации в Реестре прав о правах на земельный участок, которые возникли и были зарегистрированы до 1 января 2013 года.
Вот, собственно, и все рецепты от несчастья рейдерства.

А нотариальное заверение по желанию закралось сюда, на мой взгляд, как возможность не стоять в очереди к государственному регистратору, а зарегистрировать все быстрее через нотариуса, ну и как механизм пополнения бюджета. Не без этого.

Желаю удачи этому законопроекту. И надеюсь, что его «не покорежет» при голосовании в нашем парламенте.

Старший юрист юридической фирмы Dentons Анжелика Ливицкая, «ABCnews».

22.09.2018
Реально ли упростить и сделать качественными административные услуги в Николаеве?
21.09.2018
Минрегион пояснил как использовать новые строительные нормы.
20.09.2018
Мининфраструктуры завершило подготовку технико-экономического обоснования концессии портов Ольвия и Херсон.
17.09.2018
О готовности жилого фонда Николаева к холодам и когда начнут отопительный сезон.
15.09.2018
Мэр Николаева создал три рабочие группы.
13.09.2018
Общественность приглашают принять участие в обсуждении процедур предоставления админуслуг.
13.09.2018
Широкомасштабная коррупция третий год подряд основная преграда для инвестирования в Украину.
12.09.2018
Строительный август в Николаеве.
11.09.2018
Что же делать с «Крымским титаном»?
10.09.2018
«Гремучая смесь» в Николаевском горсовете.
О компании | Коммерческая недвижимость | База жилой недвижимости | Доска объявлений | Недвижимость-панорама | Новости | Архив новостей | Статьи | Земельные вопросы сессии | Карта Николаева | Газета Инвестор