Недвижимость в Николаеве. Агентство недвижимости МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ
На главную страницу Отправить письмо Добавить в избранное
Новости Карта города Николаева Газета Инвестор
Информация
Новости
Статьи и комментарии
Земельные вопросы сессии
Строительный обзор
Архив новостей
Как платить валютой за недвижимость.

Как платить валютой за недвижимость.

mlp / 29.10.2014

Курс плывет, продавцы - физлица хотят за недвижимость и авто получать в валюте. А НБУ не только не отменил требование обязательных безналичных расчетов при покупках на сумму свыше 150 тыс. грн., но и собирается эту норму понизить чуть ли не до 18 тыс. гривен. Мы выяснили, как сейчас обходят эти суровые ограничения.

Ситуация вроде патовая: покупатели (как и продавцы) не слишком хотят сейчас рассчитываться в гривне за крупные покупки. Продавцы – потому что потом вырученные деньги ради сохранности все равно придется обратить в твердую валюту. А ее попробуй-ка купи. Да и сбор в Пенсионный фонд они платить не слишком рвутся. Покупатели не хотят суеты с продажей валюты – понятно, что сейчас сбережения на недвижимость и другие покупки делаются в валюте, чтобы их не грызла беспощадная девальвация. И еще покупателям неинтересно страдать от завышенных цен в гривне – продавцы стремятся снять с себя и курсовые риски, и траты на пенсионный сбор.

Потому-то и выходит, как у квартировладелицы Натальи Швец, которая готова принять за свою недвижимость только доллары: «Да, я знаю, что официально расчет в долларах запрещен, но в агентстве недвижимости меня заверили, что проблем с получением наличных долларов от покупателя не будет – якобы есть способы решить этот вопрос быстро. Не нужна мне гривна, вы же видите, что с курсом творится?».

Вот «Деньги» и решили выспросить у риэлторов, как это они умудряются обеспечить легализацию сделок, оплаченных именно в твердой валюте, невзирая на суровые распоряжения НБУ и ГФС.

Почти законно

Самый простой и понятный способ рассчитаться долларами за квартиру или дом – оформлять сделку с помощью «дружественного» банка. Как правило, все крупные агентства недвижимости (да и мелкие тоже) сотрудничают с банками. «Самым обычным способом проведения расчетов при купле–продаже недвижимости является перечисление оплаты с текущего счета покупателя в национальной валюте на текущий счет продавца в национальной валюте», – напоминает Алексия Овдиенко ЮК «Софоклеус и Партнёры Консалтинг».

Все верно, это самый обычный способ для расчетов в гривне. А если расчет производится в долларах?

Тогда банк открывает покупателю и продавцу текущие счета, и совершает так называемые виртуальные расчеты. По сути, клиенты (покупатель и продавец) никакого отношения к открытию счетов и проведению перевода со счета на счет не имеют. За них все делает банк, и он же выдаст справки – не бесплатно, естественно. «Вы хотите купить квартиру за доллары? Да, многие покупатели сегодня платят за недвижимость долларами, да и продавцы вовсе не прочь взять валюту. Более того, многие продавцы требуют произвести расчет только в иностранной валюте», – рассказывает риэлтор Татьяна. По ее словам, агентство недвижимости, где она работает, всегда обеспечивает своим клиентам удобство расчетов при сделках. «У нас есть банк-партнер, который быстро подготовит все необходимые для сделки выписки и квитанции, а менеджер банка привезет их к нотариусу, который будет удостоверять сделку. Цена вопроса – 700–900 грн.», – рассказывает сотрудница агентства недвижимости.

Во время заключения сделки продавец получает от покупателя сумму в долларах или евро, а нотариусу тут же передаются документы из банка о совершении безналичного платежа в сумме, согласно договору купли-продажи. Причем, в договоре сумма зафиксирована в гривне – расчеты в иностранной валюте между физлицами, как уже сказано, в Украине запрещены.



Риелторы говорят, что эта схема работает уже давно – больше года. А все благодаря постановлению НБУ «Об установлении предельной суммы расчетов наличными» № 210, что вступило в силу в сентябре 2013 года. «Если сумма договора купли-продажи, который заключается между физическими лицами, превышает 150 000 грн., нотариус должен осуществлять удостоверение такого договора после того, как убедится, что сторонами соблюдено требование о проведении расчетов в безналичной форме», – говорится в разъяснении НБУ относительно указанного постановления.

Редко и дорого

Есть и другие, менее распространенные способы приобретения недвижимости за доллары-евро. Один из таких – получение псевдокредита. «На рынке используется и схема с использованием кредита. Она позволяет провести легальную с точки зрения закона операцию покупки недвижимости, минуя обмен валюты на гривну. Не секрет, что все сделки с недвижимостью индексируются в долларах США. Если соблюдать всю процедуру, покупатель должен обменять доллар на гривну, перевести полученные средства на счет продавца, а тот, в свою очередь, обналичить их и обменять на доллары. Но, учитывая существующие ограничения, сделать это непросто. Да и затраты по такой операции будут несоизмеримы с наличной операцией или даже прямым переводом гривна-гривна. Чтобы избежать этого, покупатель оформляет кредит на покупку недвижимости, полученные средства передает продавцу, а тот гасит кредит. Сама же сделка проводится в долларах наличными. Чтобы гарантировать безопасность, продавец может быть оформлен как поручитель покупателя при оформлении кредитного договора», – рассказал «Деньгам» банкир, не пожелавший назвать свое имя.

Сделка с участием ипотечного кредита (пусть и ненастоящего) – путь куда более сложный и дорогостоящий по сравнению с виртуальным расчетом по текущим счетам. Как правило, за оформление сделок с применением договора ипотеки приходится платить не меньше 1–2% от цены недвижимости. Кредитные сделки применимы, если покупателю необходимо скрыть с какой-то целью свою крупную трату (например, для госслужащих, не желающих декларировать свои доходы-расходы). Ведь купить дом за десять миллионов гривен и купить такой же дом с привлечением кредита – разница ощутима, не так ли?

Еще один способ «немножко узаконить» расчет в долларах – это отказаться от заключения договора купли-продажи в пользу договора дарения. В этом случае продавец оформляет у нотариуса дарственную на покупателя. Никакого подтверждения проведения безналичных платежей не требуется – квартира-то переходит покупателю как подарок. Покупатель может передать наличные доллары за недвижимость тут же, в офисе нотариуса при оформлении документа. Минусы такого способа очевидны – высокие риски и затраты. Ведь придется заплатить 1% от оценочной стоимости недвижимости за услуги нотариуса и еще 5% – налог на доходы физических лиц. То есть при стоимости квартиры в размере 600 тыс. грн. расходы составят 36 тыс. грн. А если сделку признают притворной, то есть риск и вовсе потерять предмет дарения.

Пример расчета между физлицами в иностранной валюте на примере сделки по продаже-покупке недвижимости.

1. Покупатель и продавец передают риэлтору за два-три дня до совершения сделки купли-продажи копии паспортов и справок о присвоении ИНН. Данные передаются в банк для открытия текущих счетов. Банк открывает покупателю и продавцу текущие счета.
2. В офисе нотариуса покупатель и продавец совершают сделку купли-продажи недвижимости (заключают договор).
3. В офисе нотариуса после подписания договора и изучения всех документов нотариусом покупатель передает продавцу сумму в иностранной валюте за приобретенную недвижимость.
4. В офисе нотариуса продавец пишет расписку о получении от покупателя суммы в долларах, указывая, что им была получена в полном объеме оплата за проданную недвижимость. ИЛИ Нотариус готовит и заверяет заявление продавца о фактическом расчете покупателя с ним.
5. В офисе нотариуса менеджер банка передает покупателю квитанцию о зачислении на его текущий счет суммы в гривне (равна стоимости недвижимости, указанной в договоре), а также выписку о совершении безналичного перевода в гривне со счета покупателя на счет продавца. Продавец получает выписку о поступлении средств на его текущий счет. Стоимость банковских выписок и квитанций зависит от цены недвижимости. Пример: сумма сделки – 800 тыс. грн., комиссионные банка – 900–1000 грн.
6. Нотариус удостоверяет сделку купли-продажи и вносит данные о ней в реестр.
7. Через 3–14 дней после сделки продавец получает от банка на руки квитанции о получении им наличных гривен со своего текущего счета. Поскольку ограничение на снятие – 150 тыс. грн. в сутки, то окончательная подготовка квитанций банком зависит от суммы. Например, если цена квартиры – 80 тыс. долл., то банк подготовит квитанции за 7 дней.
8. Банк закрывает текущие счета продавца и покупателя.

Стелла Кириченко, «Деньги».

19.05.2018
Рулетка в горсовете или голосование по земельным вопросам.
18.05.2018
Как депутаты Николаевского горсовета принимали зонинг.
17.05.2018
Инициативы Минрегиона по обеспечению доступным жильем граждан Украины.
16.05.2018
Минрегион следом за «голубыми линиями» вводит «желтые линии» ограничения застройки.
15.05.2018
Что требует дополнительного финансирования в Николаеве.
14.05.2018
Мэр о градостроительных проблемах Николаева.
11.05.2018
Проблемы строителей Николаева.
10.05.2018
Эксперты УТГ назвали основные тенденции на рынке жилой недвижимости.
08.05.2018
Пять наиболее распространенных правовых оснований для наложения ареста на недвижимость.
07.05.2018
Городская власть когда-нибудь определится, что делать с кафе «Бомбардир»?
О компании | Коммерческая недвижимость | База жилой недвижимости | Доска объявлений | Недвижимость-панорама | Новости | Архив новостей | Статьи | Земельные вопросы сессии | Карта Николаева | Газета Инвестор