О состоянии инвестиционного климата Николаева.

Принятие в Украине курса на децентрализацию открыло для местных властей возможность принятия новых полномочий, в том числе установления ставок налогов, контроля градостроительной деятельности и др. Вместе с тем это требует повышения ответственности за принимаемые решения органами местного самоуправления.

Одна из задач перед ними - правильно и рационально использовать имеющиеся ресурсы и создавать условия для экономического развития Николаева. Развитие города может быть при повышении благосостояния и платежеспособности населения, создания новых рабочих мест.

Этого можно достичь за счет развития существующих предприятий малого и среднего бизнеса, создания новых производств.
Несмотря на нежелание упоминать постулаты теории развитого социализма, вряд ли стоит отвергать экономические правила человечества. Одно из них - «Темпы производства средств производства должны опережать темпы производства средств потребления». Именно на это были нацелены пятилетние планы экономического развития, которыми формировались базисные задачи развития экономики страны.

Что имеем сегодня в Николаеве?

Производство средств производства незначительное. Не складывается и в отношении производства средств потребления. Николаев «забит» предприятиями и объектами розничной и оптовой торговли, категорически не хватает продавцов, которые по своей численности составляют до 30% трудоспособного населения города.
А вот предприятий по переработке металла (небольшие объемы у ЧСЗ и «Нибулона»), сельхозпродукции, производства конфет, кваса, горчицы, подсолнечного масла (если не учитывать маслоэкстракционные предприятия), халвы, ликероводочных изделий нет или не хватает. Все это завозим из-за пределов города и области, теряем финансовые ресурсы, недополучаем налоги, десятки тысяч николаевцев не имеют возможность быть трудоустроенными.

В итоге изменения в экономической жизни несущественные, малый и средний бизнес малоактивен, не развивается, «заморожен».

И связано это, в первую очередь, с ИНВЕСТИЦИОННЫМ КЛИМАТОМ.
Поясним это на примере. Предприниматель, имея хороший бизнес-план, берет в банке кредит для технического перевооружения действующего производства в размере $100 тысяч. В расчете, что $80 тысяч задействует на оборудование и $20 тысяч на реконструкцию производственного здания. Для реализации проекта ему требуется отвести 30 кв. м земельного участка, который непосредственно прилегает к цеху.
Добросовестный предприниматель обращается в горсовет по отводу в аренду этих 30 кв. м земли. И на протяжении 14 месяцев не может решить вопрос в установленном законом порядке, т.е. в течение 30 дней. А без этого не имеет права проводить достройку, пустить в эксплуатацию технологическое оборудование приобретенное заранее.

Кто выиграл в этой ситуации?

Предприниматель в результате срыва сроков запуска производства получил убытки. Инициатива угасает и вряд ли в следующий раз он возьмется за реализацию подобной идеи.
Жители Николаева могли получить рабочее место, но в итоге не получили.
Город из-за бюрократических проволочек, которые возможно преследовали коррупционные цели, во-первых, безвозвратно потерял поступления в бюджет. А во-вторых, информация о неудаче этого предпринимателя разойдется по городу, что негативно скажется на развитии малого бизнеса. А также выйдет и за пределы города, что негативно отразиться и на инвестиционной привлекательности.

Что же такое ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ?

Это совокупность разного рода факторов, на которые обращает внимание инвестор при принятии инвестиционного решения, т.е. вкладывать средства или нет.

В целом, к числу неблагоприятных признаков для инвестклимата в Украине относят нестабильность экономики, наличие в стране военных действий и угрозы их активизации, нестабильная политическая ситуация, высокий уровень коррупции, несоблюдение существующего законодательства, особенно которое должно защищать инвестора. На практике предпринимателя вместо поддержки, загоняют в угол.

Все это демонстрирует рынок недвижимости, который отражает все происходящие в обществе процессы:

- Интернет и печатные СМИ переполнены предложениями о продаже производственной недвижимости;
- резко уменьшился спрос на покупку объектов промышленной недвижимости;
- существенно снизилась рыночная стоимость 1 кв. метра производственной недвижимости и в некоторых случаях стоимость ниже $100;
- снижение рыночной стоимости объектов недвижимости этого сегмента привело к снижению экономических возможностей предприятий при кредитовании под залог недвижимости, что в свою очередь значительно снизило экономический интерес инвесторов к созданию основных фондов;
- увеличивается количество объектов незавершенного строительства, так как себестоимость нового строительства в разы превышает текущую рыночную стоимость недвижимости и строить новое полное безрассудство.

Когда такое было, чтобы в Николаеве земельный участок со строением на главном городском проспекте Центральном не находил своего покупателя?
Также следует констатировать, что Николаевский завод ЖБИ по сборному железобетону работает в основном на строителей Одессы.
Можно на пальцах пересчитать количество строительных башенных кранов, но факт их наличия не всегда свидетельствует о самом строительстве.

Все это дает основания для утверждения о потерянных в Николаеве рабочих местах в строительной отрасли, производстве строительных материалов и оборудования, снижении объемов оптовой и розничной торговли, платежеспособности населения, и в конечном итоге существенных потерь налоговых отчислений в бюджеты.
По предварительным расчетам общие потери от неадекватного снижения рыночной стоимости нежилой недвижимости оцениваются в размере до 1,092 млрд. грн. в год. В эту цифру входят потери в строительстве (150 млн. грн.), производстве стройматериалов (300 млн. грн.), торговле (530 млн. грн.), транспорт и механизация строительных работ (112 млн. грн.).

В ходе анализа причин снижения рыночных цен на недвижимость в Николаеве были выявлены ряд специфических особенностей николаевского рынка недвижимости.
Во-первых, последние годы основные фонды Николаева пополнялись в основном за счет строительства и ввода в эксплуатацию объектов морехозяйственного и агропромышленного комплексов. Однако данная категория объектов недвижимости имеет свои «правила» создания, строительства и ввода в эксплуатацию, которые не присущи малому и среднему предпринимательству и поэтому не являются показателями для анализа.
Во-вторых, особенностью Николаева и главным фактором, отрицательно влияющим на инвестиционный климат и развитие рынка нежилой недвижимости, является сложившаяся ситуация в градостроительстве и земельных отношениях.

Сотни предпринимателей Николаева не могут в установленный законом порядок и срок продлить договор аренды земельного участка для продолжения строительства объектов, для обслуживания существующих объектов недвижимости, переоформить договор аренды земельного участка в связи с переходом права собственности на объект недвижимости или перерегистрации предприятия, отвести земельный участок для нового строительства или реконструкции существующей недвижимости.

Этот перечень негатива можно продолжить. Поэтому в городе ходят разговоры о коррупции и мздоимстве в органах местного самоуправления. Но никто не пойман, никто не наказан. И при этом Николаев в числе лидеров рейтинга по прозрачности в вопросах градостроительства и земельных отношений. У нас все хорошо!

Но николаевский предприниматель не может в это поверить, если он не может законным путем решить вопрос.
А поскольку инвестиционный климат города неблагоприятный для ведения бизнеса, то и денежные потоки обходят Николаев, со всеми вытекающими последствиями.

На данное время ситуация в сфере земельных и градостроительных отношений в Николаеве настолько запутана и заполитизирована, что пора навести должный порядок. В противном случае ни местный инвестор, ни тем более иногородний не будет вкладывать свои ресурсы в развитие города.
Снижение рыночной стоимости недвижимости это только лакмус, подтверждающий кризис, а поэтому необходимы срочные меры для определения нынешнего состояния дел, его глубокий анализ с разработкой оперативных решений для их устранения.

Председатель Общественного совета рынка недвижимости г. Николаева П. Мойсол.