.
Правовые нюансы земельных отношений, которые не желают учитывать чиновники Николаевского горсовета.

Правовые нюансы земельных отношений, которые не желают учитывать чиновники Николаевского горсовета.

mlp / 28.01.2017

Ранее мы сообщали, что «камнем преткновения» 14-й сессии Николаевского горсовета стал проект решения, в котором указывалось ООО «Украинский строитель». (Смотри - «Политическо - психологические» решения Николаевского горсовета. Закончатся ли когда-нибудь «подлости» в горсовете? От 18.01.2017 г.)

На сессии депутат Е. Киселева сказала, что управление земельных ресурсов должно действовать в правовом поле, но в силу каких-то обстоятельств не рассказала о сущности этого поля.

На очередную 15-ю сессию выносятся эти же вопросы с разбивкой по трем файлам. Во втором – земельные вопросы на пл. Судостроителей, 3-Б, т.е. «Украинского строителя». Но содержание проектов решений горсовета не изменилось.

В адрес Общественного совета рынка недвижимости г. Николаева правовые аспекты этой ситуации представил К. Перстеньков, председатель правления ПАО «Строительная фирма «Николаевстрой».
Надеемся, что они будут интересны для николаевцев, которые приобретают недвижимость.

Суддівська братія продовжує вражати стабільністю і ця стабільність у безперервній зміні правових позицій при застосуванні одних і тих же правових норм.

Ця стаття стане у нагоді тим, хто цікавиться сьогоднішнім вектором судової практики із застосування ст. 120 Земельного кодексу України (ЗКУ) та ст. 377 Цивільного кодексу України (ЦКУ).

Нагадаємо, що у вказаних статтях закріплено правило, згідно з яким до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Цікаво, що аналогічна норма міститься у вітчизняному законодавстві протягом всієї історії незалежної України. Навіть у Земельному кодексі УРСР 1970 року було закріплено правило, згідно із яким на землях міст при переході права власності на будівлю переходить також і право користування земельною ділянкою або її частиною (ст. 90).
В Земельному кодексі УРСР 1990 року передбачалося, що при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об’єктами переходить і право володіння або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення.
В дещо видозміненому вигляді розглядувана норма існувала лише два роки в період з 01.01.2002 р. (дати набрання чинності ЗКУ) до 01.01.2004 р. (дати вступу в законну силу ЦКУ) – в ст. 120 ЗКУ тоді передбачалось, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування – на підставі договору оренди. Тобто, наведеною редакцією вказаної статті ЗКУ передбачалась можливість, а не обов’язковість наслідування землею юридичної долі розміщеної на ній нерухомості. Проте зі вступом в силу ЦКУ (01.01.2004 р.) маємо звичну правову конструкцію безумовного слідування землі за нерухомістю.
Водночас, однозначна на перший погляд норма ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ викликала зовсім неоднозначну практику її застосування судами. Найбільш цікаві «переломні» рішення судів касаційних інстанцій та Верховного Суду України з цього приводу пропонуємо Вашій увазі.
Для уникнення плутанини спершу проаналізуємо рішення, які стосуються виникнення у нового власника нерухомості права власності на землю, а потім – права користування землею.

Одночасність виникнення власності на нерухомість та на землю.

Досить тривалий час при розгляді подібних спорів вищі судові інстанції виходили із того, що: «виникнення права власності на об’єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності на земельну ділянку. Правочини, що тягнуть перехід права власності на об’єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю; оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку» (пп. «а» п. 2.2.3 Листа ВГСУ).
Проте акценти змістилися: в постанові від 11.02.2015 р. у справі № 6-2цс15[1] Верховний Суд України дійшов до висновку, що норми ст. 120 ЗКУ «закріплюють загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду . . . При цьому при застосуванні положень ст. 120 ЗКУ у поєднанні з нормою ст. 125 ЗКУ слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності».
Вищий господарський суд України в постанові від 22.09.2015 р. у справі № 922/2257/14[2] був ще категоричнішим: «при виникненні у іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Вказана норма є імперативною і відступ від неї на підставі договору не допускається. . . . Тобто у всіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об’єкти. Подальша реєстрація земельної ділянки (ст. 202 ЗКУ) та права на земельну ділянку (Закон про держреєстрацію) повинні бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором».
Така позиція Верховного Суду України та Вищого господарського суду України дає підстави стверджувати, що: право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає з моменту державної реєстрації його права власності на будинок (будівлю, споруду) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки саме з цього моменту в силу ч. 2 ст. 331 ЦКУ та ч. 3 ст. 3 Закону про держреєстрацію особа стає власником такої нерухомості; в разі застосування статті 120 ЗКУ відсутність державної реєстрації права власності на земельну ділянку не впливає на виникнення у набувача нерухомості права власності на таку земельну ділянку.
Тим самим вищі судові інстанції висловили своє бачення відносно «наріжного каменя» при застосуванні ст. 120 ЗКУ – існування норми ст. 125 ЗКУ, яка пов’язує виникнення права власності на землю із державною реєстрацією цього права (до 02.05.2009 р. – із одержанням та державною реєстрацією державного акта на право власності на земельну ділянку). Видається, що суди вважають визначену в ст. 120 ЗКУ норму щодо моменту набуття права власності на земельну ділянку в разі зміни власника розміщеної на ній нерухомості спеціальною відносно загальної норми ст. 125 ЗКУ щодо моменту набуття права власності на земельну ділянку в усіх інших випадках.
Не слід забувати, що при вирішенні цієї категорії спорів суд перевіряє наявність обов’язкової умови набуття новим власником нерухомості права власності на земельну ділянку – факт наявності такого права на землю у попереднього власника нерухомості. Так, в постанові від 30.09.2015 р. у справі 6-1003цс15[3] Верховний Суд України зазначив, що до позивача право на земельну ділянку в порядку ст. 120 ЗКУ мало перейти саме від продавця нерухомості. Суди попередніх інстанцій встановили, що земельна ділянка, на якій розміщена придбана позивачем 11.12.2007 р. нерухомість, передана у постійне користування третій особі, яка не була стороною договору купівлі-продажу, про що 29.05.2007 р. (тобто до укладення договору купівлі-продажу) третій особі видано державний акт на право постійного користування земельною ділянкою. За таких обставин право користування земельною ділянкою, яке належить третій особі, яка не була продавцем нерухомості, до позивача на підставі статті 120 ЗКУ не перейшло. З огляду на це позовні вимоги про визнання за позивачем права власності на земельну ділянку під придбаною ним нерухомістю задоволенню не підлягають.

«Автоматична» заміна орендаря землі в разі зміни власника нерухомості.

Донедавна суди касаційної інстанції при вирішенні цієї категорії спорів притримувались позиції, відображеної у пп. 2.2.3 Листа ВГСУ. Обґрунтування такої позиції полягало в тому, що «виникнення права власності на об’єкт нерухомості не є підставою для автоматичного укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки. Правочини, що тягнуть перехід права власності на об’єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю; оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку. Перехід права власності на будівлі та споруди, розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи, є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будівель». Верховний Суд України в постанові від 20.08.2013 р. у справі № 18/5005/12936/2011[4] теж застосував вказану вище аргументацію. В свою чергу, на цю постанову Верховного Суду України донедавна також посилався Вищий господарський суд України, визначаючи юридичну долю договорів оренди землі в разі зміни власника розміщеної на ній нерухомості (див., наприклад, постанови від 17.09.2014 р. у справі № 920/1561/13[5] та від 13.05.2015 р. у справі № 916/4073/14[6]).
В названих та подібних їм судових рішеннях міститься і посилання на п. 2.12 Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин», згідно із яким «якщо попередній власник житлового будинку (будівлі, споруди) користувався земельною ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно, на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє ім’я».
Наразі Вищий господарський суд України тяжіє до кардинальної зміни позиції з цього питання. Зокрема, в постанові від 09.07.2015 р. у справі № 910/23058/14[7] він, скасувавши рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову про розірвання договору оренди, зазначив наступне: «договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. . . . При виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки».

В постанові від 20.10.2015 р. у справі № 910/9813/15[8] Вищий господарський суд України пішов ще далі, зазначивши, що в такому випадку «договір оренди не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов’язанні».
А в постанові від 29.07.2015 р. у справі № 904/2873/14[9] Вищий господарський суд України встановив навіть, що з моменту державної реєстрації за новим власником його права власності на об’єкт нерухомості, він правомірно сплачував орендну плату за договором оренди землі під такою нерухомістю, укладеним з попереднім власником нерухомості.

Наведені висновки Вищого господарського суду України дають підстави для наступних тверджень:

продавець будинку (будівлі, споруди) – попередній орендар земельної ділянки не повинен вчиняти будь-яких дій для припинення свого права оренди землі (підписувати будь-які договори про розірвання договору оренди, додаткові угоди про це до договору оренди, акти і т.п.). Таке право оренди землі припиняється у продавця нерухомості в силу закону;

моментом припинення права оренди землі у продавця нерухомості та моментом виникнення права оренди землі у покупця є момент державної реєстрації права власності на жилий будинок, будівлю або споруду за новим власником нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

договір оренди земельної ділянки припиняється лише в частині оренди землі попереднім орендарем; для нового власника нерухомості договір продовжує діяти.
Останнє твердження здається дещо суперечливим та, водночас, надзвичайно революційним.
Суперечливим – бо в ст. 31 Закону про оренду землі у розглядуваному випадку передбачено припинення саме договору оренди землі (а не права оренди чи договору оренди в частині права оренди попереднім власником нерухомості)[10].
А революційним – бо за логікою Вищого господарського суду України новому власнику нерухомості не потрібно проходити довготривалу та недешеву процедуру укладення нового договору оренди земельної ділянки від свого імені, адже земельна ділянка вже перебуває в оренді, і до нового власника нерухомості перейшло право оренди за таким діючим договором оренди. Відповідно, новий власник нерухомості з набуттям права власності на будинок (будівлю, споруду) автоматично набуває прав і обов’язків орендаря за вказаним діючим договором оренди землі.

Як бачимо, вищим касаційним інстанціям та Верховному Суду України знадобилось немало часу, аби врешті «прив’язати» момент виникнення речових прав на землю до моменту набуття новим власником права власності на придбану ним нерухомість. Дуже хочеться, аби така судова практика прижилась, знайшла відображення у роз’ясненнях та постановах пленумів судів касаційних інстанцій, а відтак – зупинила подальшу калейдоскопічну зміну судових рішень з цього приводу.

Инвестор.

| | | | - | | | | | |