Ловкие застройщики: от «пирамидки» к пирамиде

В этом году исполнилось 10 лет самой громкой строительной афере - «Элита-центру».

За прошедший десяток лет большинство ее инвесторов так и не получили свои честно оплаченные квадратные метры. Осчастливили лишь пятую часть пострадавших – чуть более 200 вкладчиков. Свыше 1500 инвесторов остались ни с чем, пишет golos.ua.

Более 40 человек умерли, так и не дождавшись восстановления справедливости. Казалось бы, настолько страшный урок преподал украинцам злополучный «Элита-Центр», что впредь на эти грабли уже никто не наступит. Увы, нет… Махровое строительное жульничество расцветает буйным цветом. ГолосUA узнавал у юристов, аналитиков и экспертов строительного рынка, какие риски подстерегают потенциальных инвесторов, намеревающихся купить себе новое жилье?

Хорошо забытые «новые» схемы

Новая пирамида не заставила себя долго ждать. В столице ширится и разрастается громкий скандал с компанией «Укогрупп» незаконопослушного, мягко говоря, застройщика Анатолия Войцеховского. Эта пирамида похлеще «Элита-Центра» - количество пострадавших вкладчиков там, как минимум, в десять раз больше. Войцеховский давно уже переплюнул «Элита-Центр», ему инкриминируют такие статьи, как отмывание денег и самострои.

В «черном списке» этого мошенника порядка 40 объектов - так оценивает масштаб аферы аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. По словам юриста «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам» Александра Босенко, таких объектов у Войцеховского более 60.

Среди них, в том числе, - ЖК «Жемчужина Троещины», «Мозаика», «Сосновый бор», «Мега-Сити», «Восточные ворота», «Молодежная инициатива», «Печерский Бастион», «Семейный уют», «Флагман», «Стародарницкий», «Совские ставки», «Синеозерный», «Маргарита», «Шевченковский квартал», «Перспектива», «Кузьминский», «Уютный». Несмотря на призывы и предупреждения об обмане, эти объекты по-прежнему активно рекламируются и заманивают покупателей баснословно низкими ценами - от 9 тыс. грн за один квадратный метр.

Александр Босенко явных, откровенных схем для того чтобы «кинуть» инвесторов, на рынке нового жилья не отмечает - все происходит в рамках закона или полузаконных схем.

«Например, сейчас застройщики привлекают деньги не через фонды, не через облигации. Это те инструменты, которые прописаны в Законе Украины «Об инвестиционной деятельности», тогда идет контроль со стороны третьих лиц типа управителя фонда. В таком случае де-юре риски уменьшаются, де-факто – не всегда.

Это как дорожная схема, где есть контроль, постоянная отчетность перед Нацкомиссией. Эти сложные схемы застройщикам не всегда выгодно использовать, особенно мелким застройщикам. Потому они пользуются полуинвестиционными схемами – такими, как предварительные договоры на покупку квартиры или договор имущественных прав или договор вступления в кооператив. Это прямо не запрещенные схемы, но и прямо не предусмотренные – потому их называют неинвестиционными. Правда, они регулируются Гражданским кодексом, Законом о труде, в зависимости от того, какая это схема», - рассказывает юрист.

По словам аналитика Сергея Костецкого, почти все застройщики сейчас стали достаточно «умными» - из-за нехватки финансирования они сокращают темпы строительства, работа на стройках вроде бы идет, но количество рабочих уменьшается, сроки сдачи объектов соответственно переносятся. Даже у Войцеховского все его объекты строятся, ни на одном его объекте не прекратились продажи, поскольку доказать, что какая-то юрфирма связана с ним, очень сложно. Только суд должен выносить постановление. Многие люди, которые не «в теме», идут к нему и покупают квартиры в объектах, которые возводятся незаконно. Посмотрел рекламу в метро, увидел самую дешевую квартиру, пошел – купил, оказалось - это объект Войцеховского.

Застройщиков, которые запятнали свое имя, на рынке достаточно много, утверждает юрист Александр Босенко. На сайте «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам» размещена подробная информация о проблемных застройщиках и стройках. По Киеву более 200 проблемных объектов. На ресурсе «Новостройки.лун.ua» (novostroyki.lun.ua) также можно увидеть все строящиеся объекты, в том числе и проблемные.

По большому счету ничего нового на столичном рынке недвижимости не происходит, отмечает эксперт по строительному рынку, глава рейтингового агентства «Еврорейтинг» Григорий Перерва. Все новые схемы – это хорошо забытые старые.

Аналитик указывает на основные проблемы на рынке первичного жилья.

Как правило, первая проблема возникают с тем, что застройщик строит объекты с отсутствием какой-либо разрешительной документации. �з-за этого могут возникнуть проблемы в дальнейшем, поскольку такое жилье просто не примут в эксплуатацию. В нем можно будет жить, но это будет не совсем твоя собственность. Потом через суды, через судебные решения можно будет пытаться узаконить это жилье, но сейчас это намного сложнее, в разы сложнее сделать, чем раньше.

Вторая проблема - в том, что жилье могут просто не достроить – либо не хватит денег, либо какой-то форс-мажор случится, это уже зависит от финансовой устойчивости, от положения самого застройщика.

Главные признаки сомнительных объектов

«Когда мы анализировали проблемные стройки, то один из главных признаков сомнительных объектов – это более низкая цена. Это, как правило, 20% ниже от среднерыночной цены жилья аналогичного типа в той же стадии готовности.

Если на 20% цена идет вниз, то это уже вызывает вопрос, что что-то здесь не так. На эти вещи в первую очередь инвестору нужно обратить внимание. �так, важно проверить разрешение на строительство: разрешительная документация – это согласованные технические условия на подключение к инженерным сетям города, это аренда земли и т.д. В идеале застройщик всю эту информацию должен держать у себя на сайте. Это идеальная картина.

«Я по пальцам одной руки перечислю застройщиков, у которых есть либо вся, либо почти вся такая документация на сайте. Они почему-то всегда говорят: а вы придите в отдел продаж, и там мы вам все покажем. Уже понятно, если покупатель зайдет в отдел продаж, то его уговорят… А вообще это, конечно, неправильно», - поясняет эксперт.

Сегодня в �нтернете по Киеву доступен Градостроительный кадастр, в котором можно увидеть, проблемный это проект или не проблемный проект. �ногда объекты могут мигрировать из одной группы в другую, но на 90% там верная информация. Кроме кадастра, в сети есть Карта Киева, где почти все новостройки обозначены. Проблемные новостройки обозначены красным цветом, то есть, там явно определены нарушения. Группа объектов, обозначенная желтым цветом, - там, скорее всего, нарушения есть, но это окончательно еще не подтверждено. Группа, обозначенная белым цветом, - это еще непонятные объекты. � зеленая группа – туда можно смело вкладывать деньги.

Юрист Александр Босенко рекомендует покупателям жилья в первую очередь обращать внимание на репутацию застройщика. Сколько объектов у него уже построено? Насколько была успешной реализация тех объектов? Не было ли проблем у этого застройщика? Насколько качественно и вовремя строились дома? Плюс посмотреть судебные процессы. �зучить информацию СМ� по застройщику. Как застройщик общается с инвесторами – через менеджеров или напрямую? Таким образом можно понять, можно ему доверять или нет. Это основной набор инструментов. Можно также обращаться в налоговые службы для того, чтобы понимать, если у застройщика какие-то задолженности перед государством.

Второе – это документация на строительство. Должен быть необходимый пакет документов – в зависимости от того, что он строит, особенности застройки территории, бывают, что занижают категорию сложности, что чревато остановкой строительства. Документы должны соответствовать тому, что он строит. Разумеется, как показывает практика, мало кто хорошо разбирается в этих документах, поэтому нужно подключать юриста, который работает в этой сфере.

Третье – обращать внимание на договор, который вы подписываете. Все взаимоотношения регулируются договором. Если вы подписали договор на кабальных условиях, хорошо, если проблем не будет, если они будут – считайте, что вы «попали». Смотрите, что подписываете, и вносите соответствующие изменения, если нужно. Это ключевой документ, утверждает юрист.

Осторожно: вы подписываете договор ни о чем!

Войцеховский достаточно активно работал по предварительным договорам покупки-продажи квартир, договорам о намерениях, отмечает Александр Босенко.

Этим договором приобретается только право в будущем подписать договор о покупке-продаже квартиры, который можно подписать только после того, как дом будет введен в эксплуатацию, после того, как застройщик на себя зарегистрирует право собственности. По договору, к сожалению, нарушений де-юре со стороны застройщика нет, но по факту – де-факто – нарушения есть. То есть, окончательный договор можно подписать только после ввода дома в эксплуатацию, а законно в эксплуатацию дом ввести не могут. В договоре сроки прописаны вроде как, например, срок договора, допустим, до 3 квартала 2016 года, но (!) с припиской: не раньше получения документов на право собственности.

К сожалению, люди вслепую, по сути, подписывают договоры, не анализируют никакую информацию, ведь есть много официальных источников, откуда можно взять детальную информацию. На сайте Киевсовета есть градостроительный мониторинг, на котором высветлены все строящиеся на территории Киева объекты - и проблемные, и не проблемные. Есть много источников, ресурсов, которые можно изучать и анализировать и просто не попадаться на аферы мошенников. К сожалению, квартиры на объектах Войцеховского продаются по сей день.

Начиная с 2010 года, уже весь �нтернет «кричал» о том, что не надо покупать квартиры на объектах Войцеховского, но, увы, люди все равно идут и покупают…

Никто точно не скажет, достроится объект или нет

Основная масса застройщиков, которые сейчас есть на рынке, более-менее надежные, кроме, разумеется, «Укогрупп», уверяет аналитик Сергей Костецкий.

С учетом того, что рынок недвижимости очень слабый, застройщик, которому не хватает средств для достройки объекта, может привлечь финансирование только со стороны покупателя.

Раньше можно было взять кредит в банке, привлечь инвесторов, были другие возможности. Сейчас у застройщиков таких возможностей нет, поскольку у самих банков большие проблемы, однако даже если банкиры и дают кредиты, то эти кредитные средства для застройщиков просто неподъемные, кредиты очень дорогие.

Первичный рынок весь рисковый, отмечает Сергей Костецкий.

«Не исключено, что объект начнет строиться, а потом заморозится. Многие застройщики нашли интересный выход - они, грубо говоря, один объект строят и, понимая, что денег им не хватает, поскольку цена на последнем этапе строительства выше, начинают строить дополнительные объекты и продают по более низкой цене на этапе фундамента, и эти деньги перечисляют на объекты на поздних стадиях строительства. Вот такая «пирамидка» намечается. С одной стороны, может, все будет нормально и объект достроится, а с другой – если вдруг какой-то коллапс случится в Украине – доллар резко подскочит или начнет колебаться, есть риск незавершенного строительства», - поясняет эксперт.

С одной стороны, цена на жилье на начальном этапе строительства намного ниже, и если жилье достроят, то человек выиграет. С другой стороны, может быть, что застройщик обанкротится или еще что-то произойдет. Практически основная масса застройщиков не вовремя вводит объекты в эксплуатацию. Даже у самых крупных компаний типа «Киевгорстроя» и «Укрбуда» есть проблемы со своевременным вводом объектов в эксплуатацию. Те объекты, которые, допустим, должны были достроить за полтора года, строят третий год. Проблема существует, но пока какой-то явной большой проблемы, кроме строительной компании Войцеховского, нет, уверяет аналитик.

По его словам, сейчас нет каких-то уникальных рекомендаций по приобретению жилья. Каждый объект сейчас может достроиться, а может и не достроиться. Можно посмотреть форумы в �нтернете, узнать, сколько реально этот дом строится, репутацию застройщика увидеть и т.д. Сказать совершенно точно и определенно, что этот объект достроится, нельзя. Человеку надо просто принимать решение – либо покупать более дорогую недвижимость на первичке, либо более дешевую и надежную на вторичке. Сейчас есть много вариантов, и если хорошо поискать, то можно купить подходящее жилье по своим средствам. Конкуренция среди застройщиков сейчас очень большая.

�сточник: SV Development