Как инвестору проблемной новостройки получить квартиру или вернуть деньги.

Сложная ситуация со свыше 10 тыс. вкладчиков проблемного строительства объектов «Укогрупп» Анатолия Войцеховского снова заставила вернуться к теме защиты интересов инвесторов, вложивших деньги в строительство проблемных незавершенок.

Статистика фиксирует увеличение количества строительств, относящихся к незаконным и только в столице, по данным градостроительного кадастра Киева, список самовольных стройплощадок ежемесячно пополняется новыми. Это означает стремительный рост количества вкладчиков, которые будут нуждаться в защите своих прав и инвестиций.

Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», принятый после истории с «Элита-Центром» и призванный защищать интересы инвесторов новостроек, с возложенной функцией не справляется.
Застройщики изобрели относительно законные «серые» способы привлечения средств в строительство жилья от инвесторов-физических лиц в обход разрешенных схем финансирования строительства, предусмотренных законом. Эти схемы позволяют им избежать ответственности перед инвестором.
К «серым» схемам, в частности, относятся предварительный договор, купля-продажа имущественных прав, членство в жилищно-строительном кооперативе. Предложенные в последнее время стандартные рецепты помощи покупателям недвижимости в новостройках сводятся к советам не покупать жилье на стадии строительства, а также констатируют общеизвестные проблемы и направлены, больше всего, на избежание проблем в будущем, никоим образом не решая проблем инвесторов, уже попавших в переплет с недобросовестным застройщиком.

Все чаще можно услышать мнение, что инвесторы сами виноваты в своих бедах, мол, надо внимательнее относиться к выбору застройщика и не искать дешевых вариантов. Поэтому они не заслуживают внимания большинства, и тем более — решения на государственном уровне, а проблему достройки должны решать самостоятельно.

Считаю, что обвинять покупателей такой недвижимости в желании купить дешевле и перекладывать на них ответственность за незавершенку — ошибка. Для большинства из них купить «воздух» - едва ли не единственная возможность обеспечить свои семьи жильем, поэтому фактор низкой цены - решающий в выборе застройщика.
Кроме того, инвестору - физическому лицу объективно не хватает знаний, необходимых для правильного выбора нового строительства из предложенных на рынке, а также для понимания содержания договоров относительно их приобретения. Он всегда рискует ошибиться или стать жертвой обмана со стороны недобросовестного застройщика и приобрести недвижимость в проблемном объекте.

Поэтому государство должно обеспечить особую защиту более слабого субъекта экономических отношений, которым является инвестор - физическое лицо. Такой вывод был сделан Конституционным судом Украины в решении №15-рп/2011 от 10 ноября 2011 г. относительно потребителей финансовых услуг, но полностью может быть применен и к покупателям квартир в новостройках.

В одних случаях большое количество пострадавших инвесторов обусловлено бездеятельностью государственных органов, не прекращающих очевидно самовольного строительства (вообще без разрешительных документов на самовольно занятых участках) на ранних его этапах. В других - увеличение количества незаконного строительств вызвано отменой ранее выданных разрешительных документов в связи с выявлением допущенных во время их выдачи нарушений. В таких обстоятельствах перекладывать на покупателей ответственность за свой выбор было бы нечестно.
Государство также должно отвечать за свою деятельность.

К счастью, мы уже имеем положительные примеры ответственности государства за ненадлежащее выполнение ее органами своих функций. Так, Высший административный суд Украины уже признавал вину Национального банка Украины в ликвидации «Брокбизнесбанка», что позволило его вкладчикам требовать от государства возмещения ущерба по утраченным депозитам. Этот опыт, когда государство ответило перед вкладчиками банка, вполне может быть перенесен в строительство, в возможность пострадавших инвесторов требовать возмещения ущерба, если государство не обеспечило надлежащего контроля над деятельностью недобросовестного застройщика.

Так что же можно предложить покупателям, чей объект оказался в «черном списке» незавершенок?

Как вариант, могу посоветовать инвесторам проблемных незавершенок не ждать устранения застройщиком выявленных недостатков и завершения строительства, а приложить активные усилия к возмещению убытков за счет государства, которое не выполнило своих контрольных функций. В таком случае инвестору, прежде всего, необходимо подтвердить свои права, их действительность и добросовестность их покупки. Кроме решения суда, эту задачу выполняет регистрация имущественных прав. � к тому же суды, руководствуясь последней практикой Верховного суда Украины, отвечают отказом в признании права собственности на имущественные права на квартиры, незавершенные строительством.

Поэтому надежной альтернативой судебному порядку является регистрация имущественных прав на квартиру в незавершенном строительством доме в реестре имущественных прав. Такая регистрация заменяет решение суда и подтверждает право собственности на незавершенную строительством квартиру. После этого, имея в своем активе такой инструмент, инвестору будет нетрудно добиться в судебном порядке возмещения государством причиненного ему убытка недобросовестным застройщиком.

По материалам «Зеркало недели».