О письме ГУ юстиции в Киеве к нотариусам, которое навело шорох на рынке недвижимости.

29 января ГУ юстиции в Киеве разослало частным нотариусам информационное письмо по вопросам удостоверения договоров уступки права требования по ипотечным договорам. В письме идет речь о незаконной, по мнению органов юстиции, передаче прав на объект ипотеки, когда данная ипотека обеспечивает требование по кредиту в пользу физических лиц. Юристы говорят, что некоторые основания для такого утверждения действительно есть.

Проблема есть

Как сообщает ГУ юстиции в Киеве, к нему все чаще приходят обращения граждан, касающиеся передачи права требования по договорам ипотеки. Изучив проблему, ГУ выявило многочисленные случаи, когда в течение одного дня право требования по кредитным договорам передаются от банка другому финансовому учреждению, а от него – физлицу.
Проблема, объясняет юрист ЮФ «Авеллум» Юрий Заремба, состоит в уступке прав по кредитному договору в пользу физического лица. «Несмотря на то, что физическое лицо может быть кредитором по договору займа, и может приобретать права требования, консервативное толкование гражданского кодекса позволяет заключить, что стороной кредитного договора (первичной или вследствие уступки) может быть только банк или финансовое учреждение», – говорит он. Следовательно ипотека, которая предоставлена как обеспечение по кредитному договору и является вторичным обязательством, не может быть уступлена в пользу физического лица, поскольку права по первичному договору (кредитному) не могут быть уступлены в пользу физического лица.
По мнению партнера ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Александра Бородкина, в письме речь идет о достаточно распространенном способе «урегулирования» проблемной задолженности по ипотечным кредитам. Находится лицо, заинтересованное приобрести заложенную банку недвижимость по «сдельной» цене. Обычно такая цена ниже рыночной, но выше суммы урегулирования, которую необходимо уплатить банку. К сделке привлекают финансовое учреждение, например, факторинговую компанию, которое получает свое вознаграждение. Остальное получает должник – собственник недвижимости.

Не все согласны

В свою очередь, старший юрист МЮГ AstapovLawyers Сергей Андрощук считает проблему несколько надуманной, а претензию – не отвечающей текущей ситуации на рынке. «Минюст утверждает, что лица, не имеющие статуса финансового учреждения – а именно они фигурируют в письме Минюста как проблемные – не могут быть стороной по договору кредита, т.к. положения гражданского законодательства не предусматривают, что стороной по договору кредита может быть иное лицо, чем финансовое учреждение и/или банк. На наш взгляд, случаи уступки прав по договорам ипотеки, как и по договорам кредита – повсеместная практика, т.к. финансовому учреждению, во многих случаях, сложно обслуживать проблемные кредиты (активы), если по ним не осуществляются оплаты», – говорит юрист.
Финансовому учреждению, по его словам, проще передать права коллекторам, клиенту по договору факторинга или другим третьим лицам, скорее всего, с дисконтом, чтобы списать проблемные активы. Особенно эта ситуация актуальна в нынешнее время, когда стоимость недвижимости значительно уменьшилась из-за общей экономической ситуации в Украине.
Для столицы
Примечательно, что письмо написано не Минюстом, а ГУ юстиции в Киеве. Юристы считают, что это может быть связано как с более высокой концентрацией ипотечных договоров, и соответственно, сделок по уступке, в Киеве, так и с более частыми обращениями заявителей в ГУ юстиции.
«Нельзя сказать, что в Киеве или другом регионе может быть особенная ситуация», – говорит Сергей Андрощук. Он предполагает, что подобная практика, с уступкой прав по договорам ипотеки, имеет место быть по всей Украине. Однако именно на территории Киева, скорее всего, лица обращались с подобной проблематикой и именно киевский Минюст решил разобраться в этой ситуации, тогда как другие территориальные отделения юстиции Минюста в силу загруженности или других обстоятельств, а может по причине глубокого понимания гражданского права, не стали издавать подобные противоречивые письма и требовать от нотариусов воздерживаться в заверении сделок об уступке прав по договору ипотеки.

Слабая сила

Как говорят юристы, пикантный момент состоит в том, что особой юридической силы письмо не имеет, хотя шороху на рынке уже успело навести.
«Письмо не имеет силы нормативно-правового акта. Формально, оно не обязательно к исполнению. Однако оно отображает подход регулятора к толкованию норм гражданского законодательства и законодательства о нотариате. А вот уже упомянутые нормы являются обязательными к исполнению и последствия их несоблюдения также прописаны в законе», – объясняет Александр Бородкин. Для сторон – это вопрос действительности договора, рисков его обжалования и правовых последствий его недействительности. Для нотариусов – вопрос дисциплинарной и административной ответственности.По его мнению, имея такое разъяснение, нотариусы будут более осторожно рассматривать сделки, которые они сопровождают, и вряд ли они захотят рисковать своими лицензиями ради одного-двух сомнительных договоров.
Юрий Заремба соглашается, что с юридической точки зрения подобные письма носят исключительно разъяснительный характер и не обязательны к исполнению нотариусами даже в Киеве. При этом, такое письмо он анзывает своего рода предупреждением для нотариусов, что к данной категории вопросов будут относиться более внимательно. Такое предупреждение может стимулировать более осознанный подход нотариусов к заверению таких договоров и уменьшить количество подобных сделок.
Правда, как обращает внимание партнер ЮФ «Лавринович и партнеры» Ирина Марушко, спустя две недели, 11 февраля, письмо было отозвано. В отзывном документе сказано, что это сделано «для дальнейшей доработки». В самом ГУ юстиции в Киеве подтвердили, что письмо действительно отозвано, и объяснили, что после доработки разошлют его частным нотариусам Киева снова.

Источник: ABCnews