Какие проблемы предстоит решить оценщикам недвижимости в Украине.
mlp / 06.07.2015
26 июня 2015 года на 3-ей Одесской Конференции был представлен доклад Председателя Всеукраинской Ассоциации Специалистов Оценки Максимова Степана Иосифовича на тему «Стоимость имущества на депрессивных рынках».
В своем докладе он раскрывает суть и приводит основные признаки депрессивного состояния рынка недвижимости в Украине, а также дает свои собственные прогнозы относительно перспектив развития данного сегмента рынка на ближайшие пять лет (до 2020 года).
Согласно его прогнозу, снижение цен на недвижимость в пересчете на «твердую» валюту (доллар, евро) будет продолжаться в течение 2015-2018 годов. После определенной стагнации в 2019-2021 годах начнется постепенное повышение цен. Стоит подчеркнуть при этом, что данный прогноз касается оптимистического сценария развития событий. Кредитование крупного и малого бизнеса, а также частных домохозяйств (физических лиц) будет только снижаться в течение 2015-2020 годов. На рынке предложение имущества на продажу будет только расти вследствие реализации залогового имущества, увеличения объемов высвобождения имущества с хозяйственной деятельности предприятий в результате спада экономической деятельности, а также роста продаж личного имущества для получения средств на текущие неотложные нужды (проживание и т.п.).
Таким образом, в ближайшем будущем, вплоть до 2020 года, нет никаких перспектив на улучшение ситуации. Такую тенденцию развития сегмента рынка недвижимости в Украине оценщики должны учитывать уже сегодня при определении стоимости соответствующего имущества.
В связи с этим, автор выделяет три основные проблемы, которые возникли на сегодняшний день перед оценщиками, решение которых даст необходимый инструмент оценщикам для эффективного определения рыночной стоимости в условиях, когда рынок быстрее отсутствует, чем он есть.
ПРОБЛЕМА №1
Оценщики работают с объектами сравнения (продажи или аренды), информация о которых берется с рынка предложений, а не с рынка реальных сделок.
В условиях депрессивного рынка возникает вопрос, как эффективно перевести цены предложений с даты их публикации на дату оценки?
ПРОБЛЕМА №2
На стабильных рынках скидка на торг обычно не превышает 5%. Подтверждением этому является опыт работ оценщиков на развитых рынках, где данные берутся из исторических сделок, а инфляция не превышает 3-4%.
Возникает вопрос, какой же должна быть скидка на торг в условиях, когда инфляция высокая (15% и более), а цены (в твердой валюте) со временем только снижаются?
ПРОБЛЕМА №3
На стабильных рынках, где спрос и предложение обычно уравновешены, и наблюдается значительное количество сделок с недвижимым имуществом, предпочтение отдается сравнительному подходу. Но какой из подходов будет более адекватным в условиях депрессивного рынка, когда происходит снижение реальных цен продажи (а значит и цен предложений) – сравнительный или доходный. Опыт оценки в условиях Великой депрессии 30-х годов дает основания считать, что доходный.
Но если доходный, то тогда какую капитализацию следует применять – прямую или непрямую?
Развязывание этих проблем и предложение конкретных инструментов для их решения и является целью данного доклада.
Источник: afo.
|
|
http://www.mlp.com.ua / / / / Какие проблемы предстоит решить оценщикам недвижимости в Украине.
