.
Как подрегулируют строительство в 2013 году.

Как подрегулируют строительство в 2013 году.

mlp / 25.12.2012

2013 год станет для сектора недвижимости поворотным. За последние несколько лет набралась критическая масса позитивных изменений в законодательстве, и именно 2013 г. покажет, имеют ли они под собой реальную политическую волю власти или все это – пустая декларация.
Сменить целевое назначение участка станет легче.
Уже с 7 декабря текущего года можно намного быстрее и легче пройти процедуру разработки и согласования проекта отвода в рамках смены целевого назначения.
Во-первых, для начала разработки проекта отвода теперь не требуется решение местного совета или распоряжение администрации. Оно потребуется лишь на этапе его утверждения. Вместо пяти обязательных для всех проектов согласований в случае земель застройки осталось два – от управлений земельных ресурсов и градостроительства и архитектуры.
Во-вторых, сроки проведения процедуры станут четкими – 10 рабочих дней для согласований и один месяц для утверждения проекта. При этом основаниями для отказа в согласованиях может быть лишь противоречие законодательству, землеустроительной или градостроительной документации.
Свежие веяния.
Отдельного внимания заслуживает закон, принятый 20 ноября 2012 г. и ожидающий подписи президента. Он содержит целый ряд нововведений. Крайне позитивным следует считать, что, согласно закону, при смене владельца/арендатора участка или владельца объекта незавершенного строительства новый собственник не должен будет переоформлять техусловия и градостроительные условия и ограничения. Он сможет завершить строительство на основании имеющихся документов.
Застройщику не нужно будет переоформлять и разрешение на проведение строительных работ в случае смены заказчика или генподрядчика. Достаточно будет лишь в течение трех дней уведомить об этом инспекцию ГАСКа.
Важно установление принципа, что для строительства объектов инженерно-транспортной инфраструктуры застройщику достаточно иметь право земельного сервитута (право пользования чужим, в том числе и государственным или коммунальным участком. – Forbes.ua), и не требуется, как раньше, аренда или покупка данного участка. В случае строительства, например, дорог теперь владелец сервитута будет иметь право получить разрешение на строительные работы или подать декларацию в ГАСК. С другой стороны, для собственников земли существует опасность установления сервитута судом, и этого будет достаточно для строительных работ на их участках.
До конца 2013 г. продлен срок бесплатного принятия в эксплуатацию объектов самовольного строительства.
Продлен период, в пределах которого строительство таких объектов должно быть завершено. Ранее они должны были быть построены до 31 декабря 2009 г. В новой редакции это период – с 5 августа 1992 г. до 12 марта 2011 г. При этом к застройщикам все же будут применяться штрафные санкции.
Согласно этому же новому закону вводится обязательное обследование и паспортизация зданий 3–5 категорий сложности (например, рассчитанные на одновременное пребывание 300 человек). Также обязательному обследованию и паспортизации будут подлежать все многоквартирные дома.
Порядок проведения обследований должен будет разработать Кабинет министров Украины. ГАСК будет проводить проверки соблюдения такого порядка, а также применять меры по обеспечению надежности и безопасности объектов при их эксплуатации. Этот новый механизм, безусловно, является необходимым. Но пока многие его моменты требуют проработки, в особенности в части мер по обеспечению надежности и безопасности объектов и связанной с этим ответственности. Такими ответственными лицами будут собственники или управители объектов, но уровень их ответственности пока неясен.
Генпланы и строительство.
Входим в 2013 г. и с некоторой долей негатива. Так, вся система градостроительства сегодня построена на презумпции наличия градостроительной документации всех уровней – генеральных планов, планов зонирования и детальных планов территорий.
В 2013 г. выделение участков коммунальной или государственной собственности не сможет проводиться без соответствующих детальных планов территорий. Также выдача градостроительных условий и ограничений застройки участков не будет производиться в случае их несоответствия существующей градостроительной документации.
Однако сегодня ситуация с разработкой градостроительной документации в стране катастрофическая – большинство населенных пунктов либо не имеют ее вовсе, либо имеют, но давно устаревшую и требующую актуализации. Такая ситуация парализует инвестиционный процесс, поскольку инвестор не может вкладывать средства в участок, не зная, что он сможет на нем построить, а что ему будет запрещено градостроительными нормами.
Без права на компенсацию.
Еще одной неприятностью будет и то, что с 2013 года застройщики не могут компенсировать затраты на создание электросетей и газопроводов за пределами своего участка. Раньше такая компенсация осуществлялась путем уменьшения размера паевого участия или прямой денежной компенсации. Создание этих сетей было специально исключено из общего правила о компенсациях, которые, несложно догадаться, и без этого были весьма проблематичны.
Также в 2013 г. мы снова не дождемся полноценного запуска рынка земель, поскольку не был принят соответствующий закон. Вдобавок парламент принял закон о продлении моратория до 2016 г. Более того, исходя из существующих инициатив, впускать в оборот сельхозземли и давать право менять их назначение никто и не собирается даже с запуском рынка. Хотя сейчас смена целевого назначения таких земель не столь актуальна, как в 2007 г., все же их наличие и возможность застройки многих пригородных участков в перспективе имели бы свое позитивное воздействие на рынок.
Строительные проекты реализуются не на бумаге в парламенте, а в отдельно взятых городах, селах и районах. От того, как эти реформы будут реально воплощены в жизнь, и будет зависеть инвестиционный климат в стране. Пока что, несмотря на всю «субтропичность» климата на бумаге, инвесторы и иже с ними все же больше склонны оценивать его как арктический.

По материалам forbes.ua

| | | | - | | | | | |