Налоговый кодекс предвещает обвал рынка недвижимости
mlp / 19.01.2012
Нормы измененного Налогового кодекса Украины (далее - НКУ) вступившие в силу с 01.01.2012 обрушат рынок недвижимости.
В последние годы значительная часть представителей малого и среднего предпринимательства были вынуждены покинуть зерновой рынок, рынок металлопродукции, закрыть предприятия легкой промышленности и т.д., ввиду неблагоприятной конъюнктуры рынка и перевести свои финансовые активы на рынок недвижимости. Расчёты показывают, что таким образом на рынок недвижимости пришли до 100 тыс. субъектов предпринимательства. Это именно они в большой общей массе обеспечили развитие рынка недвижимости и, в основном, за их финансовые ресурсы строились новые объекты недвижимости, которые в дальнейшем давали доход от арендных платежей.
Несмотря на кризис 2008г., в Украине, благодаря институту малого частного инвестирования, рынок недвижимости не обвалился, а вошел в стадию корректировки стоимости.
На протяжении 2008-2009 г. частные инвесторы освоились и восстановились после кризиса, и впоследствии вновь стали вкладывать ресурсы в недвижимость, что стало благоприятной почвой для восстановления строительной отрасли.
Учитывая огромный потенциал института частного инвестирования в недвижимость, а это примерно 50 млрд. долларов США, можно с уверенностью сказать, что такого ресурса в Украине больше нет.
Правительству Украины крайне важно удержать существующий баланс интересов и в дальнейшем попытаться дать ему положительный импульс.
Вместо этого, вступившие с 01.01.2012г. изменения в НКУ, категорически провально создали такую ситуацию на рынке недвижимости, что одномоментно, практически все, кто имеет отношение к инвестированию, остановились и желание инвестировать прекратилось.
Виной тому норма НКУ (подпункт 291.5.3. пункту 291.5. ст. 291), по которой предприниматель, получающий доход в виде платы за аренду своих помещений площадью более 100 кв.м жилья и более 300 кв.м нежилых помещений, не может быть на упрощенной системе налогообложения, а вынужден переходить на общую систему, с увеличением налоговой нагрузки до 50% от уровня дохода.
При этом затраты на приобретение такой недвижимости и расходы на обслуживание кредитов не учитываются. В результате резкого увеличения налоговой нагрузки до 10 раз, целесообразность вложенных средств в недвижимость теряется. Уже сейчас можно сделать предположение, что в результате отказа частных инвесторов от последующих вложений в недвижимость, произойдет следующее:
1. Рынок недвижимости начнет лихорадить с высокой вероятностью обрушения.
2. Залоговое имущество, в виде недвижимости, резко потеряет в цене, а по этой причине увеличатся финансовые риски банковской системы.
3. В результате уменьшения количества трансакций с недвижимостью, бюджеты всех уровней потеряют значительные средства (подоходный налог с продажи недвижимости, взнос в пенсионный фонд с покупки недвижимости).
4. Строительная отрасль и смежные отрасли, в лице института частного инвестирования, лишатся самого надежного источника финансирования, с миллиардными потерями для экономики Украины.
5. В очередной раз малый и средний бизнес будет обманут и надолго потеряет свое желание к деловой активности
Сегодня экономика Украины находится в таком плачевном состоянии, что мы не имеем права экспериментировать с такими ресурсами, какие таит в себе институт частного инвестирования. Необходимо срочно внести поправки в НКУ и выровнять данную ситуацию.
Для этого необходимо исключить из НКУ норму о количестве квадратных метров недвижимости (подпункт 291.5.3. пункту 291.5. ст. 291 НКУ) и вместо этого предусмотреть норму по которой предприниматели сдающие больше 100 кв.м жилья и больше 300 кв.м. нежилых помещений, относятся к 3-ей группе плательщиков единого налога и уплачивают 3%-5% с оборота.
От этого выиграют все.
Предложения об изменении в НКУ прилагаю.
Порівняльна таблиця пропозицій про внесення змін до положень пунктів 291.4. та 291.5. ст. 291 «Загальні положення» Глави 1 «Спрощена система оподаткування, обліку та звітності» Розділу ХІV «Спеціальні податкові режими» Податкового кодексу України
Стаття |
Первісна редакція |
Нова редакція |
Обґрунтування |
| Підпункт 3 пункту 291.4. ст. 291 |
3) третя група - фізичні особи - підприємці, які протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:
не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 20 осіб;
обсяг доходу не перевищує 3000000 гривень |
3) третя група - фізичні особи - підприємці, які протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:
не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 20 осіб;
обсяг доходу не перевищує 3000000 гривень.
До третьої групи, з урахуванням критеріїв, визначених в цьому підпункті, також належать фізичні особи – підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.
|
Встановленою нормою порушуються засади податкового законодавства, визначені підпунктами 4.1.2. та 4.1.6. пункту 4.1. ст. 4 ПКУ відповідно - рівність усіх платників перед законом, недопущення будь-яких проявів податкової дискримінації та соціальна справедливість.
Підприємці, які вкладають (інвестують) власні фінансові кошти для придбання нерухомого майна, з метою проводити діяльність з надання в оренду нерухомого майна (КВЕД 68.20 ДК 009:2010 від 11.10.2010 № 457), в залежності від місця знаходження нерухомості (столиця, обласні центри, міста, села, селища) мають різний рівень доходу на 1 кв.м площ, що надаються в оренду.
У чинному Податковому кодексі не враховано, що вартість квадратних метрів нерухомості в залежності від їх місця знаходження різниться у десятки, а то і сотні разів. Законодавець рівняє підприємців кількістю, а не вартістю квадратних метрів нерухомості. Ототожнення вартості квадратних метрів нерухомості, розташованої в різних місцевостях, є нелогічним, несправедливим та деструктивним для підприємців, які не знаходяться у Києві та інших великих містах України.
Внаслідок цього виникла ситуація, при якій підприємець у Києві, надаючи в оренду нерухомість площею 200 кв.м і отримуючи дохід у розмірі 1 млн грн., має право зареєструватися на спрощеній системі оподаткування і сплачувати податок в розмірі близько 7 тис. грн. на рік. У той же час підприємець з села, який вклав (інвестував) власні кошти у нерухомість для подальшого її надання в оренду, надаючи в оренду нерухомість площею 1000 кв.м і отримуючи 100 тис. грн. на рік, перебуваючи на загальній системі оподаткування, буде змушений сплачувати податки в розмірі близько 46 тис. грн. на рік та, окрім цього, вести посилений бухгалтерський облік і нести витрати на відповідного спеціаліста з такого обліку.
Особа, яка до 01.01.2012, тобто до включення Глави 1 до Розділу ХІ V «Спеціальні податкові режими» Податкового кодексу України, вклала інвестувала) кошти у нерухоме майно, для подальшого надання його в оренду, при перевищенні граничних площ втратить змогу бути платником єдиного податку і буде вимушена сплачувати податки в розмірі близько 50% від доходу.
Для зменшення такого податкового навантаження виникне ситуація, при якій підприємці будуть змушені фальсифікувати договірні відносини, переводити в тінь свої доходи, що не дасть очікуваного позитивного економічного результату та надходжень до державного бюджету.
Крім цього, норми Податкового кодексу негативно впливають на бажання і наміри підприємців інвестувати кошти в нерухомість. До внесення змін основним інвестором (близько 60%) у створенні (будівництві) об ' єктів нерухомості був малий та середній бізнес, який мав змогу бути на спрощеній системі оподаткування.
Після 01.01.2012 введені зміни призведуть до одночасної відмови підприємців вкладати інвестиції у нежитлову нерухомість. Наслідками цього стануть:
• обвал ринку нежитлової нерухомості,
• припинення фінансування будівельної галузі,
• зменшення надходжень до бюджету від операцій з купівлі-продажу нерухомого майна,
що негативно вплине на економічний стан України в цілому.
Проведення запропонованих змін дозволить досягти важливих цілей:
• Реально зрівняти податкові умови для підприємців різних місцевостей.
• Не допустити перехід в тінь операцій з нерухомістю.
• Збільшити надходження до бюджету.
• Зберегти привабливість ринку нерухомості для інвестицій.
• Створити сприятливі умови для фінансування будівництва нової нежитлової нерухомості, що надасть позитивний поштовх будівельній галузі та суміжним галузям економіки України. |
| Підпункт 291.5.3. пункту 291.5. ст. 291 |
фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів |
виключити |
Председатель Николаевской областной
Ассоциации специалистов по недвижимости
П.Л. Мойсол
|
|
http://www.mlp.com.ua / / / / Налоговый кодекс предвещает обвал рынка недвижимости
