Есть ли «свет в конце туннеля» для строительного бизнеса Николаева?
mlp / 02.10.2011
В РТПП Николаевской области состоялся круглый стол на тему «Проблемы и перспективы строительства в Николаеве и области».
Президент палаты С. Власенко пригласил к дискуссии депутатов Николаевского горсовета - Виктора Боровича (главу правления ООО «Автохауз»), Александра Омельчука (заместителя постоянной депутатской комиссии по вопросам архитектуры, строительства и регулирования земельных отношений), Александра Жолобецкого (советника РТПП Николаевской области), Юрия Олейника (специалиста по земельным вопросам, экс– начальника земельного управления горисполкома), Николая Кухмая (председателя правления ОАО «НСУ-139»), Викторию Кудрявцеву (заместителя начальника инспекции ГАСК в Николаевской области), Петра Мойсола (председателя Николаевской областной ассоциации специалистов по недвижимости, директора АН «Млечный Путь»), Романа Нечая (управляющего Николаевским филиалом банка «Південний»), Валентина Бельского (председателя совета «Клуба директоров малых и средних предприятий»).
Характеризуя ситуацию на строительном рынке, С. Власенко сообщил, что за первое полугодие в нашем регионе построено 24,6 тыс. кв. м жилья, что на 50% меньше соответствующих показателей 2010 года. Зато в денежном выражении отмечается рост. За 7 месяцев 2011 г. строительные работы выполнены на 538,4 млн грн. (это 105% в сравнении с тем же периодом прошлого года).
По его мнению, строительный бизнес далек от роста. В числе причин сложившейся ситуации он, прежде всего, отметил экономический кризис, который затронул и наш регион. Николаев оказался в числе городов, которые обделены вниманием со стороны государства при подготовке к чемпионату Европы по футболу.
Участникам дискуссии предложили ответить на вопрос, где сейчас находится строительная отрасль и каковы ее перспективы на 2012 год.
Мнения и оценки были неоднозначными.
А. Омельчук отметил: «У нас все стабильно плохо». Уже три года в строительстве города идет спад. На заседаниях земельной комиссии 95-97% составляют вопросы переоформления участков, выделение долей, домоотводы и т.д. Говорить о масштабном строительстве не приходится. По его мнению, данная ситуация сложилась из-за того, что спрос на строительные объекты упал. «Ситуация тяжелая, но выходы наметились», - заметил он. Через 1,5-2 года «увидим свет в конце туннеля», когда «банки начнут кредитовать в серьезных объемах».
Оценивая положение дел в строительной отрасли, председатель правления ОАО «НСУ-139» Н. Кухмай сказал: «Я не вижу выхода из сложившейся ситуации, из тупика». Имея 15 лет стажа руководства, наверное, можно делать такие открытые заявления.
По его словам, в прошлом году объем строительно-монтажных работ составлял 20 млн грн., а в текущем году уменьшился более чем наполовину. Ранее предприятие участвовало в строительстве маслоэкстракционного завода для компании «Кернел Групп» под Первомайском, элеваторов и терминалов «Нибулона». Сегодня таких объемов нет.
Коллективы стройорганизаций сократились наполовину: в частности, на его предприятии из 300 осталось 150 человек. Специалистов для отрасли давно никто не готовит в Николаеве. Остались считанные ПТУ.
В Николаеве основная часть строителей ранее базировались на трех судостроительных заводах, в пяти портах, а также на НГЗ и ЮТЗ. На сегодняшний день судостроительные заводы «лежат», в том числе и завод «Океан», который подавал надежды.
Если ранее строители могли за счет своих средств строить памятники в городе (НСУ-139 было генподрядчиком на строительстве памятника святому Николаю и колокольни на аллее Боевой славы), то сейчас такой возможности нет. «Это все осталось в прошлом», - подчеркнул Н. Кухмай.
Для строительства использование банковских кредитов с нынешними процентными ставками нереально. У НСУ-139 есть кредитная линия в банке, которая используется «строго для зарплаты, чтобы выполнить приказ президента два раза в месяц платить зарплату, и то с этим не всегда бывает порядок».
Говорить об инвесторах, которые дадут строителям необходимый объем работ, сегодня также не приходится. Если и есть объемы, то заказчик устанавливает минимальные цены, нет никаких денег для развития. Работу берут лишь для того, чтобы сохранить коллектив. Техника устарела, половина тяжелых кранов не задействована, стоит. Каждое предприятие выживает, как может. Попытку объединить строителей в городе предпринимал городской голова В. Чайка. Результата нет.
Как и в 90-е годы, половина предприятий не выживет, тяжелейшее положение. «Реальная картина на сегодняшний день такова», - констатировал Н. Кухмай.
Депутат В. Борович, комментируя реализацию генплана Николаева, отметил: «Наличие генплана не означает возможности его реализации, возможность реализации связана, прежде всего, с финансированием». Но денег в городском бюджете текущего года на это не предусмотрено, и такая тенденция сохранится до 2013 года.
«Управление города отказывается от решения вопросов контроля за градостроительством», - заявил он. Данный тезис обосновывается тем, что сегодня отсутствует городская инспекция ГАСК, полномочия которой были переданы областной инспекции. Управление градостроительства и архитектуры лишено права согласовывать рабочие проекты строительства зданий. Его контроль заканчивается на согласовании эскизных проектов. Нет представителей управления в комиссии по вводу объектов в эксплуатацию. Сегодня четко не прописана процедура проведения земельных аукционов.
По его мнению, это ошибки не местных депутатов, а законодателей.
Основные проблемы для предпринимателей создает законодательное поле. Например, если ранее получали разрешение для строительства, то сегодня декларацию, но на практике ничего не изменилось. Поменялось название, а процедура согласований осталась прежней. Проблем множество. Как только ставится строительный забор, приходят все контролирующие организации, которые заботятся о наполнении не государственного кармана, а своего.
«Человека, который сегодня затевал бы строительство и заканчивал его успешно, радостно разрезая при этом ленточку, я бы назвал, наверное, не героем, который совершил подвиг, а мазохистом, который через все это прошел», - заявил депутат горсовета.
Оценивая перспективы строительного бизнеса, он сказал: «Я света в конце туннеля не вижу».
В. Борович также отметил, что предпринимателей, которые ведут строительство, «доят все кому не лень», причем «на сегодняшний день доят тех, кто доится».
«Свет должен быть», - сказал с надеждой депутат горсовета.
Заместитель начальника инспекции ГАСК в Николаевской области В. Кудрявцева подтвердила снижение темпов строительства жилья. В Николаеве ряд многоквартирных домов прекратили строить еще в 2008 году. На это повлиял кризис, отсутствие банковского кредитования и денег у населения.
Однако она не согласились с усложнением строительства. По мнению В. Кудрявцевой, все стало проще. На строительство объектов 1-3-й категории сложности введен декларативный принцип. Если ранее разрешение на строительство выдавали в течение 30 дней, то сегодня дается 5 дней в случае разрешения на начало строительства и до 10 дней – на его завершение. Разрешение ранее действовало два года, и затем следовало его продлевать. Сегодня оно бессрочное. «Получил разрешение на строительство, и оно действует хоть десять лет, хоть двадцать лет», - сказала В. Кудрявцева. Акт ввода объектов в эксплуатацию необходим только на объекты 4-6-й категории сложности.
«Я думаю, что стало лучше и проще», - констатировала заместитель начальника инспекции ГАСК в Николаевской области.
На практике многие строительные компании не могут воспользоваться преимуществами нового закона, поскольку отсутствует механизм его реализации, т.е. порядок выдачи градостроительных условий и ограничений, что не позволяет рассчитать затраты на возведение объекта, оставляя простор чиновникам.
Р. Нечай напомнил, что строительство - это составная часть экономики, поэтому «нельзя говорить, что когда в экономике плохо, то в строительстве может быть хорошо».
Мировой кризис начался в Америке с ипотечного кризиса, когда «настроили больше, чем люди способны были купить». «Этому способствовали, как ни странно, банки в том числе. Банкам очень выгодно выдавать кредиты. Выдавали бы день и ночь, 24 часа в сутки. Но есть маленький нюанс - деньги рано или поздно должны быть погашены»,- отметил банкир.
По его мнению, «банк - это не источник финансирования, а механизм отсрочки, где можно деньгами перехватить». Но это понимали не все.
Есть вина и тех банков, которые сильно ослабили требования выдачи кредитов. «Все банки виноваты в том, что присутствовала эйфория на конец 2008 года…. В принципе тогда не задумывались, давали направо и налево, на каждой остановке и без залога. Тем самым нарушался основной принцип кредитования - платность, возвратность, срочность», - сказал банкир. В итоге подрывались финансовые устои, основы экономики в целом.
В 2008 году начался ипотечный кризис. Сейчас в Европе кризис суверенных долгов. Какова будет природа третьего кризиса, никто не знает. По мнению Р. Нечая, это может быть кризис ликвидности, т.е. то, что было во времена Великой депрессии.
«Перспективы и проблемы строительства - это перспективы и проблемы экономики в целом.… Сейчас все расхлебываем»,- констатировал он. Сколько на это понадобиться времени, никто сказать не может.
Как банкир, который анализирует бизнес-планы, он отметил, что строительству навредило «строительство без концепции, реально бездушное, т.е. какие-то коробки, непонятно с каким назначением и под что, строят непрофессионалы».
В завершение он указал: «Мы горазды кредитовать, но кто может взять?»
Экс-начальник управления земельных ресурсов горисполкома Ю. Олейник сказал, что, когда нет системы в работе, нет и результатов. Он давно говорил о необходимости создания информационной базы. Но до сих пор никто не знает, что есть в городе, сколько участков, какой платный, какой не платный, кто откупается от налоговой.
На все были отговорки, а кто это будет делать?
В управлении земельных ресурсов начали создавать эту базу, но затем был «потерян интерес, потому что любое вскрытие показывает болезнь».
«У нас более 40% теневиков, пользующихся землей, не самых бедных, но не оплачивающих землю», – заявил Ю. Олейник. Он уверен, что необходимо иметь четкое представление о количестве мнимых застройщиков, т.е. «спекулянтов, которые в свое время отхватили землю и ничего не делают, ждут, чтобы ее продать».
Его неоднократные обращения в планово-бюджетную комиссию горсовета результатов не дали.
Он уверен, что тема информационной базы «будет всегда». Сейчас необходимо возвращать землю, находящуюся у спекулянтов, переводить в земли запаса, принимать решение о проведении аукционов. О них все говорят, но ничего не делают. А в Одессе создали свое положение о проведении аукционов, проводят их. и там активно ведется строительство.
В городе грубо увеличили стоимость земли (решение горсовета об увеличении нормативной денежной оценки земли – ред.) и «тем самым еще более понизили коммерческую активность во всем городе». Оценивая благие намерения депутатов, специалист по земле сказал: «Решили зарезать последнюю корову для того, чтобы съесть, а потом ждать чуда. Вот что произошло».
«Я не вижу света в конце туннеля, даже за углом, исходя из того, что происходит в органах местного самоуправления», - начал свое выступление А. Жолобецкий.
Он напомнил перипетии с принятием новой нормативной денежной оценки земли в горсовете. «Нагрузку в 3-4 раза никакой предприниматель не потянет», - сказал он. Поэтому он добивался пересмотра нормативно-денежной оценки. Какими будут новые рекомендации киевского «Гипрограда» о размере стоимости земли, пока не известно, но за работу уже заплатили порядка 94 тыс. грн. из городского бюджета.
А. Жолобецкий сообщил, что дом на ул. Космонавтов можно было достроить и банк брался за финансирование. Однако депутаты горсовета восемь месяцев не продлевали договор аренды земельного участка из-за «коллегиальной безответственности». Не вдаваясь в детали, он указал причину их действий: «кто-то куда-то не зашел».
Строительная отрасль связана с развитием предпринимательства, и без денег нет стройки. При этом горсовет принял решение о паевом участии заказчиков в развитии инженерно-транспортной инфраструктуры города. Трактуя ст. 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», «наша исполнительная власть превзошла самих себя от жажды денег». Поэтому в Николаеве к строительству отнесли любой ремонт, достройку, расширение зданий, даже перевод помещения из жилого в нежилое.
После обращения А. Жолобецкого мэр В. Чайка наложил вето на это решение. Позже горсовет уменьшил паевой взнос от сметной стоимости объекта с 5% до 2% для жилых и с 10% до 5% для всех остальных объектов.
«Как можно в момент, когда на ладан дышат строители и коммерция, повышать налоговую нагрузку?» – спросил депутат. Большинство приняло документ с мотивацией наполнения городского бюджета.
Но кто его будет наполнять при 17% кредитования? По-прежнему неизвестно, кто и как будет расходовать фонд. В решении есть и коррупционная составляющая - возможность получения рассрочки на выплату паевого взноса по усмотрению городского совета. «Сегодня все знают, как принимаются решения на сессии городского совета», - сказал А. Жолобецкий. Поэтому он вынужден написать в местное отделение Антимонопольного комитета с просьбой проверить законность данного решения.
В ходе дискуссии вспомнили решение горсовета о передаче исполнительной власти 5% построенного жилья. (Хотя были решения и о 7% - ред.) Это запрещено той же статьей 40. Однако заместитель мэра рассылает строительным организациям письма с напоминанием о выполнении решения.
«Сегодня такое впечатление, что весь городской совет занимается отведением киосков. На каждую сессию идет 100-150 киосков в нарушение всех правил, здравого смысла, в нарушение решений сессии городского совета о запрете размещения на магистральных улицах …. Отводится по 20-30 киосков на улице Дзержинского угол проспекта Ленина, на Намыве, на площади Победы, Космонавтов, проспекте Октябрьском…. Завтра мы столкнемся с недовольством жителей», - добавил позже к своему выступлению депутат горсовета.
П. Мойсол отметил: «Приобретение недвижимости в виде инвестиций потеряло сегодня свою актуальность». А еще 3-4 года назад это был основной рынок инвестиций предпринимателя. Когда банки заявили: «Возьми кредит – купи квартиру!» на рынок ринулся спекулятивный капитал. Были времена, когда человек вложил 100 и получил 600.
Сегодня инвесторы не вкладывают в квартиры, поскольку «более лакомым смотрится рынок земли, который завтра - послезавтра начнется». Он предположил, что порядка 400-600 млрд. грн. на рынок строительства не вернется и уйдет на рынок земли.
Фондам финансирования строительства и фондам операций с недвижимостью уже не доверяют. Поэтому ранее действовавшие механизмы финансирования объектов, особенно в жилищном строительстве, отойдут в прошлое. Это одна из причин того, что в «Солнечном» и «Адмирале» до сих пор не проданы все квартиры.
С ФФС провалились и на строительстве «Капитолия» на ул. Космонавтов. Первоначально от строителей потребовали изменить планировку квартир и они легко продавались. Реализовали 30% жилья, т.е. люди выкупили 50 квартир на стадии строительства. Такого результата не имел ни один строящийся дом в Николаеве. И если бы не проблемы «Укрпромбанка», то дом был бы готов еще в 2008 году. В планировочном отношении это лучший дом в Николаеве и его достройка будет продолжена инвесторами.
П. Мойсол поддержал мнение, что строительство жилья в Николаеве ведется без строительной концепции. В частности, это касается ЖК «Ривьера» на Намыве, в котором первоначально построили квартиры по 135-140 кв. м. За несколько лет рекламы продажи квартир смогли реализовать в пределах десятка. Затем разделили квартиры на одно- двухкомнатные. Одновременно начали строительство 11 домов, а позже пусковой комплекс. Это явный просчет.
«Жилищным строителям нужно менять подход», - констатировал он. Необходимо искать новые схемы финансирования, ведь «взять в банке под 16-18% и кредитовать стройку, это значит остаться без штанов».
В отношении перспектив строительства риелтор сказал: «Сегодня время, когда надо начинать заниматься проектированием, чтобы в течение года можно было выйти на начало строительства объекта по той причине, что свет в конце тоннеля есть». Возможно, этим будут заниматься управляющие компании, которые предложат жилье в аренду с последующим выкупом или в лизинг.
В. Бельский, отметил, что следование международным стандартам позволяет избежать ошибок проектантам и заказчикам строительства, облегчает разговор с инвесторами. Например, его предприятию, мебельной фабрике «Ренессанс», в прошлом году не было сложным найти инвестиции на реконструкцию своего помещения.
Подводя итоги дискуссии, С. Власенко сказал, что пока работа сохраняется для небольших строительных компаний, которые строят лишь киоски, небольшие магазины. Они менее зарегулированы и пробиваются в существующем законодательном хаосе. «Это тенденция, которую я вижу», - сказал он.
Он подчеркнул, что сегодня строителям необходим экономический, социальный, юридический маркетинг. На западе строители сначала анализируют информацию об инфраструктуре, о деньгах, о покупателях, об удобствах, кто будет эксплуатировать и только тогда приступают к строительству. В Николаеве многие строительные компании маркетинговыми вопросами реально не занимаются. А ведь это одна из главных составляющих строительства.
С 2012 года начинается продажа земли. Это означает, что в Украину будут входить крупные игроки в лице Китая, Европы и транснациональных корпораций. Сейчас делается все для того, чтобы сельское хозяйство «легло, чтобы стоимость сельхозземель была минимальной».
После скупки земель строители будут востребованы для возведения офисов, производственных мощностей, складских помещений, транспортных артерии. «Это единственный свет в туннеле», - отметил С. Власенко. Уже сегодня строительным предприятиям следует задуматься над качеством выполняемых работ, чтобы стать «достойным партнером либо филиалом крупной инвестиционной компании».
Ю. Щетинин.
|
|
http://www.mlp.com.ua / / / / Есть ли «свет в конце туннеля» для строительного бизнеса Николаева?
