О дефиците и избытке жилья в Николаеве.

10 июня состоялось очередное заседание Николаевской областной ассоциации специалистов по недвижимости. В повестке дня был также рассмотрен вопрос о ситуации на местном рынке недвижимости.
Как выяснилось, каждый специалист в этой области имеет собственное представление о городском рынке недвижимости с учетом проведенных операций. Однако наибо-лее полную картину о рынке можно получить, лишь обобщив выступления всех участни-ков заседания.

Сегодня следует констатировать тот факт, что наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры. Цены на них варьируют по разным причинам от $24 тыс. до $34 тыс. Сами риелторы были несколько удивлены, когда 17-метровую «гостинку» покупали за $30 тыс.
Такая ситуация сложилась в последние месяцы. Как признали специалисты по недвижимости, в апреле цены на жилье существенно «провалились», а с мая снова начался их рост.
Отдельные сделки совершаются с большим временным разрывом. Например, залог оформили в декабре 2009 года, а операцию купли-продажи провели в июне 2010 года.

Продажа квартиры - это дело довольно хлопотное. Здесь имеют место факты, когда длительное время не могут найти покупателя на довольно приличную однокомнатную квартиру за $27 тыс. в удобной части города. Однокомнатную квартиру в центральной части города люди готовы приобрести по цене до 30 тыс. долл.
Сегодня многое решает торг. Например, однокомнатную квартиру без балкона выставляли на продажу за $25-$26 тыс., а купили - за $22 тыс. Были и другие примеры. Человек продал двухкомнатную квартиру за $57 тыс. и сразу же купил другую, за $48 тыс.

С начала лета проявилась тенденция к росту цен на двухкомнатные и особенно на однокомнатные квартиры.
А вот трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры в цене «застыли». Не снижается она и на квартиры, находящиеся на Советской. Даже в Мешково-Погорелово трехкомнатную квартиру с удобной планировкой предлагают за 35 тыс. долл.

Достаточное число сделок проводится по продаже домов и квартир в пригороде Николаева. Здесь цены на квартиры и дома колеблются в пределах $10 - $20 тыс.
А вот хорошие дома с земельным участком площадью минимум 4 сотки в самом областном центре продаются сложно из-за их высокой стоимости. Продавец ставит цену в $300 тыс. и выше. А покупатель готов заплатить $150 - $200 тыс. Поэтому сегодня найти покупателя на дом проблематично. В ходе торгов цена может снизиться с $170 тыс. до $120 тыс.

Специалисты по недвижимости считают, что летом наступило некоторое оживление при продаже домов, а цена поднялась примерно на 10%. Однако риелтор не берется продавать любой дом. Тот, кто дорожит своей репутацией, всегда учитывает качество материалов, из которых сооружалось здание, и качество выполнения строительных работ и лишь тогда принимает решение о своем участии в продаже.

На продажу выставлено много домов. Как сообщили специалисты, продавцы за квадратный метр в новостройках хотели бы получить до $1000. А продажная цена составляет $750 - $ 850 за кв. м.
Земельные участки даже в черте города не пользуются большим спросом, потому что, выкупив землю, необходимо еще что-то построить. А это в нынешних экономических условиях довольно хлопотно и рискованно.

Достаточно проблематично реализуются достроенные объекты. Клиенты не настолько активно, как раньше, покупают квартиры. С рынка ушли спекулянты, приобретавшие недвижимость с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Но и застройщики не идут на снижение, удерживая уровень рентабельности объекта, заложенный изначально.

У определенной части горожан имеются средства на покупку относительно недорого жилья. Практически весь спрос сейчас формируют именно те клиенты, которые покупают квартиры для личного пользования. Люди, заработав на своем бизнесе, хотят вложить деньги таким образом, чтобы потом при необходимости их можно было бы быстро вернуть. Риелторы считают, что доля таких клиентов в Николаеве составляет до 60%. Значительная их часть - это бизнесмены, врачи, которые занимаются частной практикой, и другие деловые люди.

В городе существует большой спрос на аренду квартир. В зависимости от состояния цена в месяц на однокомнатную квартиру составляет от 1000 грн., а на трехкомнатную может доходить до 3000 грн.

Кредитование жилья пока недоступно большинству горожан. Ипотечный кредит под 12,5% могут выдавать лишь работникам банков, причем для продажи залоговой квартиры.

Сегодня первичный рынок жилья практически не участвует в формировании цен.
На рынке представлено минимальное количество жилья. Те, кто хотели бы купить себе жилье взамен, не имеют предложений и потому сами не продают свои квартиры.

Можно сделать вывод о том, что на городском рынке относительно недорогого жилья ($20-$30 тыс.) спрос превышает предложение, т.е. существует дефицит квартир этого сегмента.
И диаметрально противоположная ситуация с дорогими квартирами. Они в избытке.

Совершаются операции по купле-продаже коммерческой недвижимости. Например, магазин площадью 125 кв. м в районе Лесков приобретают по цене $800 за кв. м. А вот цена 1 кв. м магазинов на проспекте Ленина площадью 100 - 170 кв. м составляет в пределах $1000.
Квадратный метр небольших торговых объектов всегда дороже, чем крупных объектов коммерческой недвижимости.

Риелторы предполагают, что намерения правительства помочь строительной отрасли, в частности с выделением кредитов и отменой НДС, могут повлечь за собой изменения и на николаевском рынке недвижимости.

Ю. Щетинин.