.
«Дещо про те, що мають знати мешканці багатоповерхівок, на базі яких створені ОСББ».

«Дещо про те, що мають знати мешканці багатоповерхівок, на базі яких створені ОСББ».

mlp / 09.02.2010

Досить часто мешканці приватизованих квартир, у тому числі ті, хто став членом ОСББ, до кінця не знають своїх прав на прибудинкові території, на підвальні та інші допоміжні приміщення, на усілякі "добудови" до багатоповерхівок. Відтак з'ясування цих питань на місцях власниками квартир інколи доходить до досить гострих конфліктів, у тому числі і з тими, хто зводив багатоповерхівки, а ще із місцевою владою, житлово-комунальними службами. Що тут і до чого — з цього приводу розмовляємо із начальником Державної житлово-комунальної інспекції у Київській області Дмитром НОВИЦЬКИМ.

- Дійсно, на сьогодні надто важливим та таким, що турбує практично всі новостворені ОСББ, а також мешканців будинків, у яких такі об'єднання не створені, є питання визначення правового режиму майна допоміжних приміщень, що знаходяться в багатоквартирних будинках. Тим часом, як показала не одна перевірка, у багатьох випадках склалась ситуація, коли право власності на багатоповерхові житлові будинки житлового фонду, збудованого ще за радянських часів і до останнього часу, у більшості міст оформлені на громаду міста або селища (села). Інакше, як протиправним, це не назвеш. Бо якщо квартира була приватизована чи, тим більше, куплена людиною за власні кошти, то вона і є власником свого житла, а не громада. Погодьтесь, тут і законів знати не треба, а лише мати здоровий глузд. Він же підказує: якщо у будинку усі квартири приватизовані, то, тим більше, весь будинок — власність його мешканців, а не «абстрактної», скажімо так, громади. Тобто той папірець, що є правом власності територіальних громад на багатоповерхові будинки, не відповідає жодним нормам законодавства і має бути скасованим. Але, скоріш за все, є багато незацікавлених у вирішенні цього питання.

Саме тому давайте розглядати питання у законодавчому полі, а не з точки зору сталої практики.

Законодавцем встановлено, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні ж приміщення (комірчини, сараї, підвали, горища тощо) передаються у власність безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Тобто орган місцевого самоврядування не має права без згоди співвласників багатоквартирного будинку розпоряджатися зазначеним майном.

Однак дану норму тлумачать по-різному, у більшості випадків, вибачайте, «як карта ляже»… Тож окремі органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, їх посадові особи, а також окремі суди виходять з того, що власники приватизованих квартир для набуття права спільної власності на допоміжні приміщення мають здійснити з цією метою додаткові дії, а саме: створити товариство чи об'єднання співвласників багатоквартирного будинку і обов'язково вступити до нього, прийняти будинок на свій баланс, укласти договір з постачальниками комунальних послуг, сплатити збір за користування цими послугами, зареєструвати допоміжні приміщення в бюро технічної інвентаризації тощо.

Але факт створення об'єднання власників квартир багатоквартирного будинку не може бути підставою для збільшення або зменшення обсягу їхніх прав щодо володіння, користування та розпорядження власним майном, оскільки такі об'єднання створюються на добровільних засадах з метою сприяння управлінню, утриманню, а також ефективного використання квартир та іншого нерухомого майна, приватизованого відповідно до Закону або збудованого за власний кошт членів об'єднання.

Крім того, Конституційним судом України 2 березня 2004 року прийнято Рішення, яким встановлено, що допоміжні приміщення передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.

Тобто для підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потрібно здійснювати додаткові дії, зокрема створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та вступати до нього. Власники ж неприватизованих квартир багатоквартирного будинку визнані співвласниками допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

— Чи має право місцева влада розпоряджатися технічними приміщеннями у новобудовах, у яких мешканці придбали житло за власний кошт?

— Не має принципової відмінності щодо розпорядження майном і в ситуації, коли мешканці будинку побудували житло за власний кошт: або через інвестиційні угоди, або із застосуванням інших фінансово-кредитних механізмів.

На жаль, у більшості випадків органи місцевого самоврядування, штучно затягуючи ініціювання створення ОСББ, генерують умови, за якими новозбудовані житлові будинки передаються на баланс, а іноді ще гірше — у власність місцевій раді, тим самим створюючи незаконні підстави для відчуження технічних та допоміжних приміщень.

Як приклад можна навести факт такого "привласнення" житлового будинку у місті Буча Київської області. Виконкомом Бучанської міськради ухвалено рішення від 5 серпня 2005 року "Про прийняття до комунальної власності житлового 222-ти квартирного будинку в місті Буча по бульвару Б.Хмельницького, 4". На цій підставі технічні приміщення будинку, без згоди і дозволу мешканців, були передані в оренду. А тільки у листопаді 2006 року було створено ОСББ "Зоря".

У даному випадку місцевою владою не було враховано факт, що інвестування у житло регулюється Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю". Цей законодавчий акт, незважаючи на ряд серйозних недоліків, пов'язаних, насамперед, з великою кількістю правових колізій та відсутністю підзаконних нормативно-правових актів, прийнятих на його виконання, тим не менш встановлює основні засади фінансово-кредитних механізмів для будівництва в Україні.
Хочу також нагадати, що одним із наріжних каменів існування фінансово-кредитних механізмів є, звичайно ж, договір між управителем та забудовником. Такий договір регулює відносини між управителем і забудовником в частині організації спорудження об'єкта будівництва з використанням отриманих управителем коштів довірителів (майбутніх власників) в управління, з подальшою передачею належної їм частини. Окрім того, об'єкт управління не перебуває у власності управителя. З правової точки зору власність на майно за договором довірчого управління від довірителя до управителя не переходить. За дії, пов'язані з управлінням майном, управитель отримує винагороду, розмір і порядок виплати якої зазначено у договорі.
Тобто все, що споруджено забудовником — житлові, нежитлові, технічні та допоміжні приміщення, інженерні мережі — профінансоване довірителем (фізичною чи юридичною особою) у відповідній пропорційній частині, є його власністю та не потребує для підтвердження цього права створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку або вступати до нього. І головне: забудовник не має права передавати будинок у власність місцевій раді.

— Трапляються випадки, коли мешканці багатоповерхівок не в силах протистояти «загарбанню», бо по-іншому і не скажеш, їхніх прибудинкових територій охочими звести на них власні гаражі, кіоски тощо. Що у такій ситуації робити людям, як протистояти цьому неподобству?

— Питання щодо права власності на земельну ділянку, на якій розташовано будинок, а також на прибудинкову територію, є також доволі актуальним.

Виходячи з положення Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього (ст.11 Закону). Тобто об'єднання стає власником земельної ділянки та прибудинкової території лише після отримання акта про право власності на цю земельну ділянку.

Зважаючи на те, що непоодинокими є випадки, коли окремі особи, за згоди місцевої влади, фактично здійснюють захоплення прилеглої території навколо житлових будинків, будуючи там приватні об'єкти, ОСББ для ефективного користування прибудинковою територією необхідно належним чином і терміново оформляти відповідні земельні відносини.
Таким чином орган місцевого самоврядування не має права без згоди (за винятком проведення ремонтних робіт) співвласників багатоквартирного будинку — власників квартир — продавати, здавати в оренду або вирішувати питання перебудови, надбудови, добудови до нього споруд, забудови сходових клітин та в'їзно-виїзних брам, облаштування на фасадах будинків спеціального технічного обладнання промислового призначення тощо.

Але хочу звернути увагу на те, що в Україні приватизовано, мабуть, вже більше 95 відсотків житла. Тобто ми практично всі є власниками не тільки квартир, але і великої кількості допоміжних приміщень, інженерних мереж тощо. А якщо є права, значить є обов'язки — обов'язки з утримання власних квартир та майна, яке перебуває у спільній власності, у належному стані.

Крім того, нам всім треба розуміти, що право спільної власності є правовою формою об'єднання майна з метою співпраці і взаємодопомоги, об'єднання зусиль у досягненні певних цілей. При взаємному порозумінні, добросовісності і гармонії інтересів це сприяє досягненню успіху у використанні і володінні спільною власністю. Без доброї ж волі часто виникають проблеми і чвари, нагадуючи народне прислів'я: "Гуртове — що чортове". І тоді для "бажаючих" при посадах відкриваються шляхи до маніпулювання чужим майном. Не треба давати їм такої можливості. А як тут робити заслін — розповів.

«Київська правда». 4.02.2010

| | | | - | | | | | |