«Ценовое дно» на николаевском рынке недвижимости.

В ноябре текущего года в Пресс-центре Информационного агентства ЛИГАБизнесИнформ обсуждали тему «Рынок жилья в Киеве и регионах: итоги кризисного года». Были даны различные оценки состояния рынка недвижимости. В частности, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины А. Топал заявил: «Ценовое дно достигнуто, оно просто неровное».
Так ли это и что могут сказать о «ценовом дне» на николаевском рынке недвижимости местные специалисты?

С данным вопросом мы обратились к председателю Николаевской областной ассоциации специалистов по недвижимости (НОАСН) Петру Мойсолу.
Вот что рассказал Петр Леонидович.

«Рынку недвижимости, как и любому другому рынку, свойственны рост и падение, бывает и постоянный уровень ценообразования. Все это происходит под влиянием массы факторов.
Напомню, что с 2005 по 2008 годы на этом рынке вращалось очень много денег. Здесь были обычные горожане, инвесторы и спекулянты. Квартиры приобретались с целью проживания, сохранения денег, накопления и спекуляции. Во многом такому положению вещей способствовал лозунг банков: «Возьми кредит - купи квартиру!» В результате цены начали «галопировать».
Кризис, который начался в Америке, постепенно стал регулировать заоблачные цены и на рынке недвижимости Украины, в том числе и нашего города. Как только цены начали снижаться, заговорили о «ценовом дне».
Без преувеличения можно утверждать, что подобные заявления звучали, поскольку есть категория лиц, не заинтересованных в том, чтобы цены снижались. В их число, прежде всего, входят банковские структуры, которые занимались кредитованием. Это и страховые компании, и строители, которым не выгодно, чтобы рынок недвижимости «завалился», это и чиновники, и дельцы, которые занимались отводом земли и решением ряда вопросов, связанных со строительством.
В кризисных условиях масса людей, которые получали доходы на этом рынке, оказались в растерянности. А здесь еще и государство «помогло», приняв ряд антикризисных законов (запрет на вывод денег из ФФС, запрет на возврат депозитов), что повлекло за собой вывод части населения с рынка недвижимости.
Все это отразилось на ценах жилья.

Вопрос о «ценовом дне» непростой.
Напомню, что с начала года цены на недвижимость резко снизились, особенно на вторичном рынке, но не обвалились. Более того, период июня-августа продемонстрировал, что цены не снижались, а в некоторых сегментах недвижимости даже выросли. Это одно- и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке. Так, если в январе-феврале однокомнатные квартиры продавали по цене $23-24 тыс., то в мае - по $25-27 тыс., а в августе-сентябре - по $27-30 тыс. Такое жилье выкупало население, у которого были свободные ресурсы.
В текущем году снизилось, причем существенно, количество операций по продаже квартир большой площади. Цену теперь диктует не продавец, а покупатель жилья. Это одно из проявлений «ценового дна».
Насколько верны утверждения, что мы его достигли?

Для начала определимся с терминологией.
По моему мнению, «ценовое дно» - это термин, под которым понимается ситуация, при которой цены на недвижимость достигли минимального значения, а на дальнейшее снижение не повлияют никакие факторы. «Ценовое дно» может сохраняться на протяжении 8-15 месяцев. При этом во второй половине указанного периода начнется динамика роста на уровне 1-3% в месяц. А вот дальнейший рост цен будет связан с уровнем инфляции и его превышением.

Сейчас продолжается снижение цен на коттеджи, крупногабаритные квартиры на первичном рынке, трех- и четырехкомнатные квартиры на вторичном рынке. Это происходит потому, что у населения не хватает денег для покупки такого жилья. Не могут помочь и банки. Ведь их предложения на ипотечные кредиты следует больше расценивать как декларации. Условия слишком невыгодные для населения.
Давайте разберемся, какие квартиры представлены сегодня на николаевском рынке жилья.
Только 30-40% общего количества выставленных на продажу квартир свободны от финансовых обязательств перед банками. Оставшаяся часть квартир находится в залоге, причем в большинстве случаев с просроченными кредитными платежами, что крайне усложняет процедуру их продажи.
Сохраняется устойчивый дефицит предложений наиболее востребованных одно- и двухкомнатных квартир.
Это является сдерживающим фактором для снижения цен.

Нужно учитывать, что практически все кандидаты в президенты проводят предвыборную политику задабривания. Но предвыборная кампания завершится, а с ней отойдут на второй план сегодняшние обещания. Любой избранный президент вынужден будет начать экономические преобразования.
В первую очередь, это коснется банковской системы. Ведь не секрет, что она находится на грани дефолта. Порядка 30% обязательств не выполняются. Банки будут поддержаны в своем праве отбирать квартиры у должников-заемщиков. Это будет залповый выброс квартир на протяжении 5-6 месяцев. Ужесточение политики банков в ипотечном кредитовании приведет к перекосу равновесия в сторону увеличения предложения над спросом, что однозначно внесет коррективы в стоимость продаваемого жилья. Это фактор будет работать на снижение цен.

Граждане, которые покупали жилье не для потребительских целей, а с перспективой сохранить и заработать на этом, в период снижения цен и ухудшения своего финансового положения будут вынуждены реализовывать это жилье. У них уже сегодня появляется такое желание. В некоторых случаях обстоятельства заставляют снижать цену в 1,5-2 раза. Количество таких объектов может составить до 15-20% от выставленных квартир. Это фактор также повлияет на движение к «ценовому дну».

Необходимо не забывать, что первичный рынок жилья «застыл» в своем развитии. Главное управление статистики в Николаевской области информировало, что по итогам 10 месяцев этого года объем строительных работ в области сократился на 52,8%. Но все-таки квартиры первичного рынка составляют от 20 до 30% общего количества продаваемой недвижимости.

Количество новых квартир может вырасти из-за необходимости строительных компаний возвращать кредитные долги банкам. В таких обстоятельствах цена реализуемых квартир может быть на уровне себестоимости, а в очень сложной ситуации строители вынужденно пойдут и на убытки.

С другой стороны, представим себе, что ситуация изменится, т.е. строителям удастся довести строительство до логического завершения. В этом случае на рынок будет вынесено дополнительное количество квартир. Только в микрорайоне «Лески 2» их может быть 250 -300 в домах, где готовность составляет 85-90%. Как только они появятся на рынке, цена будет изменяться.

Сегодня первичный рынок на стоимость жилья не влияет из-за сложности реализации этих квартир. Если новые квартиры станут реализовывать через механизм аренды с последующим выкупом и это найдет отклик у горожан, то рынок также может получить дополнительное количество квартир. Это опять же повлияет на снижение цены.

Сегодня горожане откладывают покупку жилья в надежде, что цены продолжат снижение. Еще памятны времена, когда однокомнатную квартиру можно было купить за $1500-$2000. Рассчитывать на эту цену уже не реально. Ведь в те времена зарплата николаевцев была на уровне $50-$60, а сегодня, по информации ГУС в Николаевской области, она составляет 1762 грн., т.е. примерно $200.

Горожане продолжают ориентироваться при купле-продаже недвижимости на доллар. При этом не следует забывать, что на ценообразование постоянно влияет колебание курсов валют: с повышением курса доллара цена жилья снижается и наоборот. Может ли кто-нибудь утверждать, что в дальнейшем таких колебаний не будет?

На основании только этих факторов можно сделать вывод, что «ценового дна» николаевский рынок еще не достиг.
Цена пока дрейфует».

Интервью записал Ю. Щетинин.