Где и сколько стоят залоговые квартиры в Николаеве?

За нынешний год, по данным НБУ, объем проблемной задолженности в украинских банках возрос на 10 млрд. гривен и составляет уже около 22 млрд. гривен.
И это не предел, поскольку в Украине наблюдается увеличение безработицы, а соответственно, лишение доходов граждан и как следствие – невыплата долгов по кредитам.
В связи с этим банкам приходится сначала «мирно» выбивать долги, затем прибегать к услугам коллекторских компаний, ну а если и это не помогает – просто конфисковать залоговые квартиры, которые были куплены в кредит. Даже за небольшую сумму задолженности можно было отобрать квартиру или земельный участок.
Правда, в октябре Минюст несколько усложнил эту задачу. Нотариусам запретили делать исполнительную запись, на основании которой взыскивают задолженность, на договорах ипотеки до истечения срока действия договора. Запись нотариуса «взыскать долг» позволяла банку быстро, без суда и исполнительной службы, отобрать жилье у неплательщика и выставить его на продажу. Минюст заявил, что защитил права заемщика, который за оставшееся время может найти средства и рассчитаться.
Банкам совершенно не выгодно изымать жилье, потому что банк – это финансовая структура, которой необходимы деньги, а квартира, пусть даже и в собственности банка – это не денежные купюры, а лишь перспектива их получения. Вспомнив же про продолжающийся спад экономической ситуации в Украине и о застое на рынке недвижимости, получение денег за отобранное жилье под большим вопросом. Вот почему это действительно крайняя мера банка.
По логике, отобрав жилье, банку необходимо быстрее его продать. Для этого нужно просто ставить адекватную цену, которая будет конкурентоспособной на рынке недвижимости. Так ли это на самом деле можно сделать вывод, проанализировав цены, которые выставляют банковские подразделения, занимающиеся реализацией залогового
имущества в Николаеве.

Укрсиббанк. На сайте создан раздел под названием «Реализация залогового имущества». В Николаеве в середине октября были представлены 4 жилых объекта: три дома (в Матвеевке, Терновке и на улице Каштановой) и трехкомнатная квартира на ул. Никольской,8. Это 1/3 кирпичного дома, который ввели в эксплуатацию в 1960 году. Цене 35104 грн. Правда на сайте указывается, что цена может отличаться.

ОТР Банк. На сайте этого банка также существует раздел, посвященный реализации залогового имущества. В ОТР Банке представлено жилье по 16 областям Украины. В николаевском регионе представлено 11 квартир, из которых 8 в областном центре. Цены указаны только половины. Четырехкомнатная квартира на ул. Потемкинской,52 (S-95,4 кв.м) оценена 170тыс. долл. Чтобы узнать, сколько банк желает за трехкомнатные квартиры на улицах Янтарная,67 (S-67,9 кв. м), Ноябрьская,1-б (S-59,9 кв. м), Радужная,49 (S-54,4 кв. м) предлагается позвонить по контактному телефону. Двухкомнатную квартиру на улице Космонавтов,79 (S-43 кв. м) предлагают купить за $35 тыс. Однокомнатную квартиру на ул. Космонавтов,56а (S-28,2 кв.м) банк предлагает за $30 тыс.

Райффайзен Банк Аваль. Прямо на главной странице в самом центре помещен раздел «Продажа залогового имущества». С помощью рубрикатора находим нашу область и тип залогового имущества. Здесь все цены, в отличие от двух предыдущих банков, указаны в гривне. Из 14 квартир 11 находятся в г. Николаеве. Самая дорогая трехкомнатная квартира находится на улице Фалеевской,3. Банк хочет за нее 456 тыс. грн. Это квартира площадью 64,2 кв. м в каменном четырехэтажном доме. Есть трехкомнатная квартира на пр. Октябрьском,27. Правда на сайте написано ул. Жовтнева, но такие улицы есть в Терновке и Большой Коренихе, что создает некоторую путаницу для посетителей сайта. За такую квартиру площадью 59 кв. м в пятиэтжке 1972 года постройки банк хотел бы получить 344 тыс. грн. А вот за 58 кв. метров на улице Ноябрьская,1-б на восьмом этаже 9-этажного дома 1989 г. постройки просят 280 тыс. гр. Больше всего представлено 2-комнатных квартир. Здесь цены существенно отличаются. От 640 тыс. грн в десятиэтажном панельном доме на улице Продольной (S-49 кв.м) до 144 тыс. грн. в двухэтажном кирпичном дом на улице Макарова (S-33,8 кв.м). Однокомнатные квартиры в цене меньше разбросаны. По 280 тыс. грн. предлагает банк за 49 кв. м в 10-этажном доме в Корабельном районе и 34 кв. м в одноэтажном доме по ул. Андреева. В 208 тыс. грн. оценили 34,8 кв.м по пр. Мира на последнем этаже пятиэтажного дома.

Приватбанк. Приватбанк создал отдельный сайт по продаже залоговых квартир «PlanetEstate». Пишут, что существует возможность кредитования на 20 лет при условии первого взноса не менее 30%. Ставка по кредиту - 26.64%годовых. Валюта кредита: гривна. Погашение: равными платежами. Следует отметить, сайт Приватбанка дает более широкую информацию о конфискате. Здесь представлены фотографии всех помещений и технические характеристики материалов конструкции, использованные при сооружении здания. На отдельные квартиры представлены техпаспорты. В каждом объявлении указана стоимость, которую при покупке данного жилья, должны платить банку, т. е. расчет кредита производить не стоит – он уже произведен. Всего по Николаеву выставлено на продажу 3 объекта. Трехкомнатную квартиру с евроремонтом на улице Янтарной (общая площадь 66 кв.м) предлагают за 294 тыс. грн. Однокомнатная квартира на Крылова (S-48,6 кв. м за счет пристройки на первом этаже) - за 160 тыс. грн. А однокомнатную квартиру на Айвазовского, 11б отдают за 175 тыс. грн. (общая площадь 34 кв. м).

Укрпромбанк. В банке создан отдельный сайт под названием «БизнесДосье», который занимается продажей изъятого имущества и новостроек. В разделе «Недвижимость» представлены не только дома и квартиры, но и недостроенные многоэтажные дома и коттеджные городки. Всего представлено 149 домов и квартир по 7 областям Украины. В Николаеве банк не предлагает квартиры. Зато есть домовладение на улице Электронной,50. Это незавершенное строительство продается за $200 тыс. Также предлагаются многоэтажные дома - на пр. Мира и на ул. Космонавтов, правда, без указания стоимости.

ПУМБ. Этот банк выставил на продажу два дома и 8 квартир. Нужно отметить, что на сайте представлена самая общая информация без всяких видео или фотоматериалов и без точного адреса, лишь улица. Да и цены даются в разнобой в долларах и в гривне. Самая дорогой оказалась 3-комнатная квартира (98 кв.м) на ул. Шевченко – 972 тыс. грн. На пр. Октябрьском трехкомнатную квартиру (59 кв.м) в хорошем состоянии продают за $40 тыс., а на ул. Новостройной (65 кв.м) требующей ремонта – $64 тыс. Двухкомнатная квартира переоборудованная под офис на Потемкинской предлагается за 360 тыс. грн. За однокомнатную квартиру в Матвеевке просят 114 тыс. грн.

«Надра». На главной странице нужно быть очень внимательным. Получить информацию о залоговом имуществе можно, сделав несколько операций. В базе залогового имущества представлены 224 дома (5 в Николаеве) и 310 квартир. В Николаеве выставлены на продажу всего 4 квартиры. Информация ограниченная: адрес, дата сдачи дома, метраж, количество комнат, этаж и стоимость. Квартира на Херсонском шоссе (S-128 кв.м) в доме 2000 года постройки продается за $175 тыс. Двухкомнатные квартиры: пр. Героев Сталинграда (57 кв.м) - 332 тыс. грн., ул. Никольская (S – 46 кв.м) - $50 тыс.

Имея информацию о стоимости продаваемых квартир, которые публикуются в местных газетах, можно сделать вывод, какие банки реально оценивают залоговое имущество. Вероятно, что количество выставляемых банками залоговых квартир может быть уменьшено, поскольку в октябре вступили в силу нововведения Министерства юстиции в «Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий». Одно из них гласит, что нотариусы могут самостоятельно совершать исполнительные надписи на ипотечных договорах, которые позволяют изымать заложенные квартиры, только в связи с просрочкой выплат обязательных платежей в случае окончания срока основного и ипотечного договоров.

В Украинском кредитно-банковском союзе негативно отнеслись к новшеству и заявили, что подобные действия Минюста могут привести к исчезновению ипотечного кредитования из перечня услуг украинских банков и возникновению проблем в строительной отрасли.
Однако есть и другое мнение. Газета «Факты» опубликовала интервью кандидата экономических наук А. Охрименко. Он напомнил, что при получении ссуды на покупку жилья человек заключает с банком два договора. Первый - ипотечный, в котором указывается объект залога, его стоимость и детали, связанные с переходом права собственности на него. Второй - кредитный договор. В нем отмечается сумма долга и все условия его погашения. Так вот, ипотечный договор при совершении нотариальной надписи фактически превращается в исполнительный лист, и предмет залога может быть изъят и продан на аукционе.
С приходом финансового кризиса резко увеличилось число проблемных кредитов, и на этом фоне активизировались так называемые черные коллекторы. Используя слабые места законодательства, они начали проводить операции по изъятию заложенных квартир.
Раньше не было четкости в некоторых нюансах применения исполнительной надписи нотариусов. Бывают случаи, когда стоимость заложенной квартиры, утвержденная в ипотечном договоре, выше суммы долга, указанной в кредитном договоре. До последнего решения Минюста в подобной ситуации была возможность с помощью нотариальной надписи изъять заложенную квартиру, продать ее, погасить кредит, еще и получить прибыль.
В начале года были случаи использования такой схемы черными коллекторами. Они брали данные из реестра и выбирали только те объекты ипотеки, которые можно было быстро и выгодно реализовать. А на то, есть ли у заемщика задолженность, иногда даже не смотрели. Правда, довольно быстро деятельность таких «беспредельщиков» пресекли, и уже с лета они притихли. Но прецедент был создан.
Теперь Минюст устранил эту лазейку. Банк сначала должен подать в суд на должника, выиграть процесс и только после этого он получит возможность взыскать предмет ипотеки, то есть заложенную недвижимость, с помощью нотариальной надписи на ипотечном договоре. Запрет на совершение нотариальной надписи до истечения кредитного договора или судебного решения будет действовать с нынешнего момента.

Нововведения не освобождают заемщиков от выполнения обязанностей в кредитном договоре. В случае задержки очередного платежа на 30 дней банк вправе применить к заемщику штрафные санкции, а через 90 дней подать на него в суд. И велика вероятность, что банк выиграет процесс.

По мнению А. Охрименко, данное новшество никак не отразится на объемах выдаваемых кредитов. Оно направлено на борьбу со злоупотреблениями и для законопослушных банков никаких особых проблем не создаст.
Жизнь подтвердила мнение эксперта. В октябре ипотечные кредиты стали выдавать 8 банков, т.е. столько же, сколько было год назад. Кредитование на длительные сроки, т.е. на 20 лет можно оформить уже в двух финучреждениях – Укрсоцбанк и UniversalBank.

Ю. Щетинин.