.
Что мешает проведению земельных аукционов в Николаеве?

Что мешает проведению земельных аукционов в Николаеве?

mlp / 12.05.2008

Ответ на этот вопрос дал президент РТПП Николаевской области, депутата Николаевского горсовета Сергей Власенко:

- Дело в том, что на объект недвижимости, в 95% случаев, имеется большая часть документации (есть технический паспорт, известны четкие границы объекта, площадь и прочее). Совсем иная ситуация с землей. В 99% случаев свободный земельный участок, который должен выносится на аукцион, не имеет этих документов. Для того, чтобы их оформить, нужно, прежде всего, знать целевое назначение участка.

- Оно может быть определено только на основании Генерального плана развития города, плана детальной планировки и Правил застройки города. Новый генплан по-прежнему не разработан, продлено действие старого Генплана еще советских времен, но он не отвечает на требования сегодняшнего развития Николаева. Правила застройки также устарели и на практике применены быть не могут. Законодательная база с момента их утверждения существенно изменилась, предусмотренное в Правилах зонирование территорий так часто нарушалось, что утратило смысл.
А план детальной планировки как раз и определяет для каждого квартала, как свободные участки, так и необходимые объекты социальной инфраструктуры, инженерные сооружения - от подстанций до детских площадок.
В Николаеве, как и в другом крупном городе, достаточно профессиональных лоббистов, которые владеют механикой «решения земельных вопросов».

- Необходимы градостроительные документы, чтобы иметь возможность определить целевое назначение свободных земельных участков. Но это только начало работы. Необходимо провести топосъемки, определить границы участка, подготовить паспорт земельного участка и т.д. Часть этих работ осуществляют лицензированные компании, часть – управление земельных ресурсов горисполкома, часть – и управление Госкомзема.

- Раньше все риски на себя брал заказчик. Предприниматель, начиная с подготовки документации, выезда на место лицензированных компаний по проектированию и землеустройству, готовил проект отвода участка, готовил проектную документацию и так далее. Еще одно обстоятельство: заказчик сам получал т.н. технические условия: перечень необходимых работ для подключения газа, воды, электроэнергии.

- Теперь победитель аукциона по продаже земельного участка (или права аренды) получает все эти документы сразу. Поэтому необходимо расширять штаты управления земельных ресурсов и архитектуры, выделить в бюджете средства на проведение работ. Причем средства на подготовку земельных аукционов должны быть зарезервированы как в городском бюджете, так и в государственном – для проведения денежной оценки и разработки паспортов земельных участков в городском управлении Госкомитета земельных ресурсов. Пока этого не сделано.

- Предприниматель, выигравший конкурс, оказывается заложником ситуации: нет никаких гарантий, что энергоснабжающие компании сочтут выполнимым его проект, или же цена выполнения технических условии вообще не выведет проект за рамки окупаемости. Поверьте, здесь непросто почва, здесь - чернозем для коррупции. Я уж не говорю о том, что казначейство не позволит бюджетной организации финансировать выполнение чужих функций.

- Еще одно препятствие ставит требование наличия как минимум двух претендентов для проведения аукциона. Например, небольшая шиномонтажная мастерская на окраине решила сделать пристройку. Отвести землю под пристройку можно только через аукцион, реально особого интереса к этой сотке ни у кого нет, значит, мы заставляем предпринимателя искать подставного претендента. Свои проблемы появятся у крупных, «штучных» проектов.

- Пока в Киеве выясняют отношения, горсоветы по-прежнему не могут распоряжаться землей, бизнес несет убытки, развитие экономики заторможено. Прежде всего, необходимо внести изменения в госбюджет, чтобы управления Госкомзема могли выполнять работы по подготовке паспортов земельных участков, выносимых на аукцион, необходимы изменения и в местных бюджетах. Во-вторых, необходимо принять целый ряд нормативных документов, которые бы регламентировали проведение земельных аукционов. Много вопросов и к государственному земельному ведомству, которое сегодня переживает очередную трансформацию, из Госагентства в Госкомитет. Сегодня же многие эксперты единодушны в том, что предприниматели увеличивают свои риски, участвуя в земельных аукционах, нормативная база которых не доработана. И обязанность власти – обеспечить условия для нормального развития законопослушного бизнеса.

- Когда на торги выставляется участок под коммерческий объект по принципу «кто заплатит больше» - возможно. Но мы уже говорили, что цели города не могут ограничиваться только этим. К тому же давайте вспомним, что город теряет. Отводя земельный участок, мы получали в бюджет 5% нормативно-денежной оценки участка. Если участок резервировался, застройщик платил дополнительно 30% от размера земельного налога, даже если срок резервирования был значительно меньше года. Теперь эти доходы отсутствуют, а конкурсы не проводятся.

- Есть задолженность, по условиям и плате за резервирование, в размере около 420 тыс. грн. Но задолженность по договорам продажи уже теперь больше на порядок! Это проблема дисциплины исполнителей, проблема контроля за выполнением решений горсовета, а не порок действовавшего механизма.

- Исполнительная власть не проинформировала депутатов о причинах невыполнения в 2007 году решения о проведении земельных аукционов. Я предполагаю, что аукционы не были проведен по тем же причинам, о которых мы только что говорили: отсутствие документов, отсутствие запланированных средств в бюджете. Возможно, повлияло и наличие частной собственности на участках, предназначенных для аукциона, на что мы и указывали в свое время.

По материалам журнала «Деловой союз»

| | | | - | | | | | |