Как сделать из квартиры банк?

Практическая необходимость изменения целевого назначения помещения (из жилого - в нежилое) возникает, как правило, при организации таких видов бизнеса, осуществление которых невозможно без наличия соответствующей лицензии или сертификата. Это связано с соответствием помещений санитарным, пожарным и другим нормам. Данные нормы существенно отличаются от аналогичных норм для жилых помещений. Перепрофилирование помещений, как правило, связано с реконструкциями и переоборудованием.

Чтобы выяснить правовые аспекты этой ситуации, обратимся к нормативным актам и, прежде всего, к положениям Жилищного кодекса Украины.
Прежде всего, нужно иметь в виду, что ст. 6. запрещает предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера.
Статья 8 не допускает перевод жилых домов и жилых помещений, которые принадлежат кооперативам, в нежилые.
Как правило, не допускается перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда в нежилые. Однако горисполкому предоставлено право делать исключения. Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного фонда в нежилые проводится по предложениям соответствующих министерств. В соответствии со ст. 7 переоборудование для использования в других целях нежилых обитаемых домов и обитаемых помещений разрешается по решению исполнительного комитета областного, городского совета. Для переоборудования нежилых помещений в домах жилищно-строительных кооперативов дополнительно потребуется решение общего собрания членов кооператива, которое должен утвердить исполком городского совета. Любое переоборудование проводится с разрешения исполкома горсовета. Лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировании жилых помещений и использовании их не по назначению, несут уголовную, административную и др. ответственность в соответствии с законодательством (ст. 189). Штрафы довольно символические, и это экономнее, чем проходить путь согласований.
Законодательством Украины вопрос перевода жилых помещений и зданий в нежилые практически не урегулирован, что вызывает сетования многих бизнесменов.

Порядок и процедуру перевода определяют местные органы власти. Решением Николаевского городского совета №13/13 от 14.07.03 определен «Порядок получения разрешения на перевод жилых помещений в нежилые для размещения объектов торговли, бытового обслуживания, общественного питания, офисов в г. Николаеве». Получение такого разрешения дает право на проведение проектных и ремонтно-строительных работ.

Получение разрешения начинается с обращения к городскому голове, которое согласовано в администрациях районов горисполкома, службах СЭС и подразделений пожарной безопасности. Для открытия в жилом доме бара или кафе потребуется согласие граждан, которые в нем проживают. К обращению прилагаются следующие документы: копия документа на право собственности помещения; технический паспорт помещения, выданный НМБТИ; копия свидетельства о госрегистрации субъекта предпринимательской деятельности, если заказчик таковым является; копия документа, удостоверяющего личность заказчика; данные об отсутствии прописки в помещениях, которые планируется переводить в нежилой фонд.

Для перевода в нежилой фонд ранее построенных объектов (тех, которые были введены в эксплуатацию до июля 2000 года) дополнительно предоставляется решение исполкома о временном разрешении объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания (при наличии); акт ввода в эксплуатацию (при наличии) или вывод специализированной проектной организации о возможности дальнейшей эксплуатации соответствующего помещения, который согласован в администрации районов горисполкома, в службах СЭС и в подразделениях пожарной безопасности.

Заявление с визой зама мэра по вопросам деятельности исполнительных органов рассматривается Постоянной комиссией городского совета по вопросам предпринимательства, торговли. Ее рекомендации в течение пятнадцати дней должно рассмотреть главное управление градостроительства и архитектуры.

При положительном выводе заказчику предоставляется техническое задание на разработку проекта перевода жилого помещения в нежилое и выполнения проектных и ремонтно-строительных работ. Заказчик предоставляет в управление эскизный проект, выполненный лицензионным проектировщиком.

Вывод главного управления градостроительства и архитектуры передается в управление координации строительства, которое готовит решение горисполкома о разрешении на перевод жилого помещения в нежилое и выполнение проектных и ремонтно-строительных работ по размещению объектов торговли, бытового обслуживания населения и общественного питания.

В случае принятия негативного вывода заказчику дается аргументированный отказ.

По окончании ремонтно-строительных работ заказчик обращается:
- в инспекцию Госархстройконтроля (ГАСК) по вопросу создания технической комиссии по приему объекта в эксплуатацию;
- к сессии горсовета относительно оформления правовых документов на землепользование с указанием целевого назначения объекта;
- в НМБТИ для регистрации указанных изменений.

Делегации ряда городов Украины отметили, что в г. Николаеве более благоприятные условия для решения вопроса перевода жилых помещений в нежилой фонд. Например, в Киеве при переводе недвижимости из жилого в нежилой фонд обязательно принимают во внимание паевое участие инвесторов в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города.

С учетом вышеизложенного в июле текущего года банкиры и представители Киевской мэрии обратились к народным депутатам с просьбой внести на рассмотрение Верховной Рады специальный законопроект, регламентирующий порядок переоборудования и перевода в нежилой фонд помещений, находящихся в частной собственности и предназначенных для ведения хозяйственной деятельности.

Ю. Щетинин